鄭州裝修網(wǎng)了解到，對(duì)于在生活中存在的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，新《條例》都以立法的形式進(jìn)行了解決。

劃重點(diǎn)

為何修改新版《條例》 新條例新在哪里 業(yè)主委員會(huì) 物業(yè)公司 物業(yè)費(fèi) 電梯 養(yǎng)犬 停車位 維修基金

一，為什么要修訂新版《條例》?

省人大法制委主任委員李承先介紹稱，2001年，我省出臺(tái)了《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》，這16年間該條例對(duì)保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益發(fā)揮了重要作用。但是隨著社會(huì)飛速發(fā)展，商品房交易增多、車輛保有量大幅增加，物業(yè)管理就出現(xiàn)了許多新情況、新問題，急需出臺(tái)新的法律條例來解決。

此外，新的上位法的出臺(tái)，也使得我省必須修改老的條例。2007年全國人大制定了《中華人民共和國物權(quán)法》;2007年10月、2016年3月，國務(wù)院兩次修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》;2017年全國人大又通過了《中華人民共和國民法總則》。“我省16年前施行的老條例中，一些規(guī)定存在與上位法不一致的情況，因此我省必須對(duì)老的條例進(jìn)行修改。”李承先稱。

二，“新條例”新在哪?

與老條例相比，新《條例》新在哪?省人大法制委副主任委員關(guān)少鋒介紹稱，新增內(nèi)容超過60%，從原來的52條增至95條，字?jǐn)?shù)從原來的8000字左右增加到18000字左右。“這是省人大30多年的立法史上，制定的字?jǐn)?shù)最多，篇幅最長(zhǎng)的一部條例。”關(guān)少鋒稱。

關(guān)少鋒說，一般的條例省人大是二審就通過了，有的甚至一審就通過，如“二孩政策”，而鑒于這次《條例》的社會(huì)關(guān)注度高，體量較大，涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，這個(gè)條例進(jìn)行了三審才通過，體現(xiàn)出省人大常委會(huì)對(duì)該《條例》的高度重視。

物業(yè)管理工作涉及到業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位、專業(yè)經(jīng)營單位以及十幾個(gè)政府職能部門，從基層的社區(qū)居民委員會(huì)、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府到省級(jí)物業(yè)管理行政主管部門都有涉及，新《條例》對(duì)其法定職責(zé)進(jìn)行了詳細(xì)的劃分規(guī)定。

三，業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)怎么成立?誰來當(dāng)為主委員會(huì)主任?這就要召開業(yè)主大會(huì)來制定規(guī)矩，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任。而業(yè)主大會(huì)誰來籌備、誰來召集?選舉出來的業(yè)主委員會(huì)主任能不能代表廣大業(yè)主的聲音，這是物業(yè)管理中最大的問題之一。之前的條例提倡業(yè)主自治，業(yè)主委員會(huì)自治，但現(xiàn)實(shí)的情況是現(xiàn)在全省有93%的小區(qū)召開不了業(yè)主大會(huì)，成立不了業(yè)主委員會(huì)。

新的《條例》突出強(qiáng)化了基層政府在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立過程中的指導(dǎo)和監(jiān)督作用。

業(yè)主超過300戶 可成立業(yè)主大會(huì)

為了解決較大小區(qū)業(yè)主大會(huì)開會(huì)難以及小區(qū)業(yè)主委員會(huì)工作難問題，規(guī)定業(yè)主戶數(shù)超過300戶，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，由業(yè)主代表大會(huì)履行與業(yè)主大會(huì)相同的職責(zé)。規(guī)定對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員可以給予適當(dāng)補(bǔ)貼，通過這些規(guī)定，切實(shí)加強(qiáng)基層政府對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)有效運(yùn)轉(zhuǎn)，維護(hù)廣大業(yè)主的合法利益，確保小區(qū)和諧穩(wěn)定。

四，物業(yè)公司

長(zhǎng)期以來，很多小區(qū)的業(yè)主對(duì)物業(yè)公司不滿意，主要是有的公司不正規(guī)、不規(guī)范;有的不會(huì)管理、不主動(dòng)管理;有的刁難、恐嚇，甚至暴力對(duì)待業(yè)主;有的泄露業(yè)主信息等等，導(dǎo)致小區(qū)管理混亂，業(yè)主沒有安全感，沒有幸福感。

對(duì)此，新的《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)依照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)管理服務(wù);接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、養(yǎng)護(hù)、維修等義務(wù)。

規(guī)定了物業(yè)公司應(yīng)該公示的信息

長(zhǎng)期以來，廣大業(yè)主都不知道物業(yè)公司到底應(yīng)該干啥，每天都干了啥，繳的物業(yè)費(fèi)都到哪里了?

這次新《條例》為保障業(yè)主享有更多的知情權(quán)，參與決定權(quán)和監(jiān)督權(quán)，規(guī)定物業(yè)公司應(yīng)該在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置，公示物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況。

五，物業(yè)費(fèi)

個(gè)別小區(qū)的物業(yè)費(fèi)甚至達(dá)到了每平方米4.7元，嚴(yán)重?fù)p害了群眾的切身利益。

新版《條例》新增規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取服務(wù)合同以外的任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)保持相對(duì)穩(wěn)定。確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，沒有成立業(yè)主大會(huì)的，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

六，電梯

《條例》第五十八條對(duì)此作了專門規(guī)定，電梯維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)電梯日常運(yùn)行的檢查、保養(yǎng)和維護(hù)。電梯存在嚴(yán)重安全隱患，無改造、修理價(jià)值，或者達(dá)到安全技術(shù)規(guī)范規(guī)定的報(bào)廢條件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)公示并報(bào)告業(yè)主，積極協(xié)調(diào)辦理報(bào)廢事宜。同時(shí)支持老舊小區(qū)家裝電梯，要求政府的規(guī)劃、財(cái)政、住建、國土、質(zhì)監(jiān)、環(huán)保等部門對(duì)老舊小區(qū)安裝電梯要開辟“綠色通道”。

七，養(yǎng)犬

《條例》規(guī)定，禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬，具體品種和體高體重標(biāo)準(zhǔn)由省公安機(jī)關(guān)會(huì)同省畜牧部門、省城市管理部門確定，并自本條例實(shí)施之日起一年內(nèi)向社會(huì)公布。攜犬出戶的，應(yīng)當(dāng)束犬鏈牽引。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬的，由公安機(jī)關(guān)或者具有城市管理行政執(zhí)法權(quán)的部門沒收犬只，并處五千元以上一萬元以下罰款。犬只傷害他人的，養(yǎng)犬人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

八，停車位

近年來，小區(qū)因?yàn)橥＼囯y的問題較為突出，不少小區(qū)存在“只賣不租”現(xiàn)象。原因主要有兩個(gè)，一是車位權(quán)屬不清，二是車位數(shù)量有限，滿足不了業(yè)主的需要。

為了解決業(yè)主停車難的問題，《條例》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將規(guī)劃車位、車庫的處置方式向物業(yè)買受人明示，并在商品房買賣合同中予以約定。采用出售、出租方式處置規(guī)劃車位、車庫的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示，約定出售價(jià)格、出租方式、出租價(jià)格、出租期限等內(nèi)容。

在處罰方面，《條例》規(guī)定，建設(shè)單位將車位車庫出售給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期返還;逾期不改正的，沒收違法所得，每違規(guī)出售一個(gè)車位、車庫，處五萬元以上十萬元以下罰款。建設(shè)單位對(duì)業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

九，維修基金

維修資金什么時(shí)候用? 怎么用?

按照有關(guān)規(guī)定，使用業(yè)主交存的房屋專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或房屋專項(xiàng)維修資金列支范圍專有部分占建筑物總面積和人數(shù)“雙三分之二”以上業(yè)主同意。因此，房屋共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備需要維修或更新改造時(shí)，業(yè)主積極簽字表決，確保維修工作能夠及早順利開展。

提醒廣大業(yè)主在表決的時(shí)候一定要看到申請(qǐng)人關(guān)于動(dòng)用維修資金的公示，了解維修項(xiàng)目相關(guān)情況，包括維修和更新、改造的是哪些共用部位和設(shè)備，總造價(jià)多少，按建筑面積每平方米分?jǐn)偠嗌佟Ｉ暾?qǐng)人申請(qǐng)維修資金過程中，維修和更新改造的方案和竣工驗(yàn)收的情況要公示，維修過程應(yīng)邀請(qǐng)業(yè)主監(jiān)督。

誰可以申請(qǐng)動(dòng)用維修資金? 怎么分?jǐn)傎M(fèi)用?

業(yè)主委員會(huì)或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以作為申請(qǐng)人，沒有業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，相關(guān)業(yè)主派出三名以上業(yè)主代表作為申請(qǐng)人。申請(qǐng)人根據(jù)共用部位和設(shè)施設(shè)備的損壞情況要進(jìn)行制定方案、組織維修和驗(yàn)收以及資料公示、申報(bào)等工作。

商品房房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造時(shí)，相關(guān)費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂Ｈ绻嚓P(guān)業(yè)主拒不承擔(dān)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)或者利益相關(guān)人可以向人民法院提起訴訟。

原來買的房子轉(zhuǎn)讓了 維修資金怎么辦?

新版《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十八條第二款規(guī)定，物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，交存的專項(xiàng)維修資金一并轉(zhuǎn)移給物業(yè)買受人。

在鄭州，為了方便業(yè)主辦理二手房業(yè)務(wù)，鄭州市維修資金中心主動(dòng)改造信息管理系統(tǒng)，將原來的二手房維修資金過戶更名確認(rèn)業(yè)務(wù)與網(wǎng)簽業(yè)務(wù)合并一體化，減少了老百姓辦理二手房業(yè)務(wù)的辦事環(huán)節(jié)。

維修基金用完了怎么辦? 房屋拆遷時(shí)維修資金還沒用完怎么辦?

新《條例》第六十八條規(guī)定，“專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)的決定籌集維修資金”。鄭州目前沿用的是2003年制定的交存標(biāo)準(zhǔn)多層為每平方米35元，按照住建部、財(cái)政部有關(guān)規(guī)定和近三年我省的多層房屋建筑安裝工程造價(jià)平均約為1206元的實(shí)際情況，多層房屋的交存標(biāo)準(zhǔn)約為每平方米60元。

根據(jù)規(guī)定，房屋滅失了，房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金余額返還業(yè)主。提醒房屋因拆遷滅失的業(yè)主，及時(shí)攜帶身份證、不動(dòng)產(chǎn)注銷證等相關(guān)手續(xù)到維修資金辦事窗口辦理維修資金余額返還手續(xù)。

注意!這18種不文明行為 千萬別做

長(zhǎng)期以來，小區(qū)內(nèi)的一些不文明行為影響了業(yè)主的日常生活、環(huán)境衛(wèi)生和公共安全。對(duì)此，《條例》第五十六條規(guī)定了比較常見的18種需要禁止的不文明行為。

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

(二)侵占、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地

(四)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物，破壞或者擅自改變房屋外觀;

(五)違反安全管理規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險(xiǎn)物品;

(六)擅自架設(shè)電線、電纜;

(七)高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水;

(八)在公共走道、樓梯間、門廳內(nèi)存放電動(dòng)自行車或者為其充電;

(九)排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)，露天燒烤、露天焚燒雜物;

(十)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音或者影響鄰居采光通風(fēng);

(十一)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施;

(十二)占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面，損壞消防設(shè)施及器材;

(十三)在建筑物、構(gòu)筑物上亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，樓道、門廳、電纜井內(nèi)堆放雜物;

(十四)擅自改變房屋用途，將住宅變?yōu)榉亲≌瑥氖虏惋嫛⑸a(chǎn)加工、歌舞娛樂等經(jīng)營活動(dòng);

(十五)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規(guī)定停放車輛;

(十六)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，干擾他人正常生活;

(十七)利用房屋從事危害公共安全、公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng);

(十八)法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約禁止的其他行為。

鄭州裝修網(wǎng)提醒，違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。