昨日，國(guó)土部聯(lián)合住建部出臺(tái)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，方案確定在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)。鄭州裝修網(wǎng)小編了解到，方案提出，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。

村鎮(zhèn)可通過(guò)入股方式建集體租賃房

方案提出，完善試點(diǎn)項(xiàng)目審批程序。試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)梳理項(xiàng)目報(bào)批(包括預(yù)審、立項(xiàng)、規(guī)劃、占地、施工)、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度，推進(jìn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備，醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)規(guī)范。

根據(jù)方案，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系。完善合同履約監(jiān)管機(jī)制，土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)。

強(qiáng)調(diào)滿(mǎn)足新市民合理住房需求

方案要求探索租賃住房監(jiān)測(cè)監(jiān)管機(jī)制。集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)與相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)協(xié)作、各負(fù)其責(zé)，在建設(shè)用地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記、租賃備案、稅務(wù)、工商等方面加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建規(guī)范有序的租賃市場(chǎng)秩序。

方案強(qiáng)調(diào)，探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。另外，對(duì)于有條件的城市，國(guó)土部和住建部也提到，要滿(mǎn)足新市民合理住房需求，進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶(hù)籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。

新政將探索集體土地“入市”之路

國(guó)土資源部表示，除北京、上海外，由省級(jí)國(guó)土部門(mén)和住建部門(mén)匯總本轄區(qū)計(jì)劃開(kāi)展試點(diǎn)城市的試點(diǎn)實(shí)施方案，報(bào)國(guó)土部和住建部批復(fù)后啟動(dòng)試點(diǎn)。鄭州裝修網(wǎng)小編了解到，2020年底前，總結(jié)出試點(diǎn)成果，要“完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐”。

對(duì)于出臺(tái)的政策，住房專(zhuān)家稱(chēng)，這意味著城市住房用地的供應(yīng)，不再由國(guó)有土地壟斷，將探索集體土地合法進(jìn)入住房供應(yīng)市場(chǎng)之路。近年來(lái)，由于拆遷難等原因，國(guó)有土地上增加住房供應(yīng)面臨一定難度，一些城市的年度住宅用地供地計(jì)劃也常常不能順利完成。城中村、城鄉(xiāng)接合部大量的集體建設(shè)用地則難以有效利用，合法進(jìn)入住房市場(chǎng)。不過(guò)，兩部委的方案也強(qiáng)調(diào)，可以建的是“租賃住房”，不得“以租代售”。

北京實(shí)踐

北京5個(gè)集體用地

租賃住房項(xiàng)目年內(nèi)入住

今年7月份，住建部、國(guó)家發(fā)改委等9部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，再次明確提出，要在超大城市、特大城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。

實(shí)際上，北京的試點(diǎn)工作早在多年前就已經(jīng)展開(kāi)。從2011年起，北京先后在朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)集體土地地塊開(kāi)展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)，建設(shè)租賃住房1.28萬(wàn)套，擴(kuò)大租賃住房建設(shè)籌集渠道，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快建立購(gòu)租并舉的住房制度體系。據(jù)了解，今年年底前，本市集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目將陸續(xù)完成選房入住工作。

北京的集體用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)跟北京的城市發(fā)展規(guī)劃密切結(jié)合，具有很強(qiáng)的北京特點(diǎn)。以海淀溫泉鎮(zhèn)351項(xiàng)目為例，作為海淀區(qū)創(chuàng)客人才公租房試點(diǎn)項(xiàng)目，其著力于解決周邊高新技術(shù)人才住房壓力問(wèn)題，建設(shè)富有首都特色的“創(chuàng)客小鎮(zhèn)”。該項(xiàng)目由海淀區(qū)住房保障事務(wù)中心整體躉租，統(tǒng)一面向在海淀區(qū)辦理工商注冊(cè)和稅務(wù)登記、符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的創(chuàng)業(yè)單位和人員出租。入住“創(chuàng)客小鎮(zhèn)”的創(chuàng)客人才，還可獲得政府給予的房屋租金50%的補(bǔ)貼。目前該項(xiàng)目已入住單位中，共涉及195個(gè)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目為創(chuàng)客提供低成本工作空間、網(wǎng)絡(luò)空間、社交空間和資源共享空間，打造360°全方位共享創(chuàng)業(yè)社區(qū)。

今后5年，北京將進(jìn)一步加大集體用地租賃住房供應(yīng)，計(jì)劃建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套，并主要通過(guò)集體建設(shè)用地安排。今年是大規(guī)模推進(jìn)租賃住房建設(shè)的第一年，目前各區(qū)2017年集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目地塊已基本選定，正加緊編制項(xiàng)目實(shí)施方案。

北京住建系統(tǒng)的一名官員告訴相關(guān)人士，從北京過(guò)往實(shí)踐來(lái)看，集體土地建租賃房，還面臨集體土地融資難、審批手續(xù)周期長(zhǎng)等問(wèn)題。此前北京的試點(diǎn)都是小規(guī)模。鄭州裝修網(wǎng)小編了解到，雖然北京從今年起開(kāi)始大規(guī)模推集體建設(shè)用地建租賃型住房，但在這個(gè)過(guò)程中，還是要不斷地研究適應(yīng)相關(guān)的政策支持。它需要有政策配套。兩部委的這個(gè)文件無(wú)疑是一個(gè)重要的政策支持，但還需要在法律的程序進(jìn)一步尋求相關(guān)的政策支持。

專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)

集體土地供應(yīng)出租房是多贏

對(duì)于兩部委出臺(tái)的方案，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評(píng)稱(chēng)，從此類(lèi)城市來(lái)看，城市發(fā)展規(guī)模較大，很多近郊區(qū)發(fā)展的機(jī)會(huì)在增加，產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的布局較多地圍繞在近郊區(qū)市場(chǎng)上。預(yù)計(jì)后續(xù)在此類(lèi)集體建設(shè)用地方面，近郊區(qū)的用地會(huì)率先進(jìn)行改革。同時(shí)，這一層改革會(huì)帶來(lái)三個(gè)積極效應(yīng)：一是有助于發(fā)揮集體建設(shè)用地的價(jià)值，租賃市場(chǎng)的發(fā)展成為盤(pán)活此類(lèi)用地的一個(gè)很好渠道。二是通過(guò)發(fā)展正規(guī)租賃市場(chǎng)和產(chǎn)品，有力地打擊部分小產(chǎn)權(quán)房等租賃行為。三是通過(guò)發(fā)展租賃市場(chǎng)，形成更為科學(xué)的社區(qū)建設(shè)，有助于此類(lèi)區(qū)域后續(xù)較好規(guī)劃。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，兩部委鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性，13個(gè)城市基本都屬于一二線(xiàn)城市，這些城市國(guó)有土地相對(duì)緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，目前租賃市場(chǎng)的最核心問(wèn)題就是租購(gòu)比懸殊，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房住宅用地用于出租的回報(bào)率過(guò)低，大部分年收益只有1-2%，這種情況下集體用地因?yàn)橥恋貎r(jià)格相對(duì)較低，對(duì)于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來(lái)說(shuō)，也可以獲得穩(wěn)定回報(bào)。集體用地的出租房，在租金市場(chǎng)化的情況下，可以達(dá)到年投資回報(bào)率5%以上。所以用集體土地供應(yīng)出租房，是多贏的政策。鄭州裝修網(wǎng)小編了解到，預(yù)計(jì)這一政策落地后，將對(duì)這13個(gè)城市的租賃市場(chǎng)有非常大的影響。  

摘自：騰訊網(wǎng)