日前，據(jù)鄭州裝修小編鄭州市多家二手房中介了解到，由于此次營改增政策落地對(duì)于二手房市場傳出“利好”信號(hào)，進(jìn)一步增加了買賣雙方的成交意愿。

隨著最后4個(gè)行業(yè)——建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)告別營業(yè)稅，這場涉及近千萬戶新納稅人的重大改革將對(duì)企業(yè)和個(gè)人稅負(fù)影響幾何?

對(duì)購房人的影響個(gè)人買房子要多繳稅嗎

目前，我國二手房轉(zhuǎn)讓需繳納5%的營業(yè)稅。在新的實(shí)施方案中，百姓最關(guān)注個(gè)人賣房是否要多繳稅。

《通知》指出，除北上廣深之外的城市，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。該政策于2016年5月1日起實(shí)行。

鄭州市稅務(wù)局相關(guān)人士計(jì)算后稱，營改增后賣房者稅負(fù)略有下降，100萬元少交2400元。

近日，正準(zhǔn)備買房的鄭州市民郭女士告訴大河報(bào)記者，中介最近一直在催促她，“買房趕緊，過了五一，就得交11%的增值稅”。與郭女士一樣，一些原本猶豫不決的買房者也因此咬牙跺腳，加入了快速購房的大軍。現(xiàn)在看來，那些顯然都是房產(chǎn)中介的謠言。

稅務(wù)業(yè)內(nèi)人士對(duì)政策的解讀是，對(duì)于買賣2年以上(含2年)住房，優(yōu)惠政策沒有變化。對(duì)于兩年以內(nèi)的準(zhǔn)新房，考慮到價(jià)稅分離部分，營改增后，稅負(fù)實(shí)際上略微降了一點(diǎn)。

他說，在計(jì)算增值稅稅額時(shí)，將含稅價(jià)款中所含的增值稅先扣除掉，用不含稅價(jià)乘以征收率。

例如，小明為方便孩子上學(xué)，準(zhǔn)備在鄭州市某學(xué)校周邊購買一套不足兩年的二手房，但他很是猶豫：這房子是5月1日前買好，還是5月1日營改增后再買?

如果小明要買的這套二手房售價(jià)為100萬元，當(dāng)前營業(yè)稅下，是總價(jià)按照5%的稅率征收,需繳納營業(yè)稅5萬元。根據(jù)增值稅的算法，最終增值稅應(yīng)納稅額為100萬÷(1+5%)×5%=4.76萬元，即4.76萬元是應(yīng)繳納增值稅額,相比營業(yè)稅少了0.24萬元。

這意味著，二手房交易營改增降低了兩年內(nèi)的準(zhǔn)新房交易稅負(fù)。

日前，記者在對(duì)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等房產(chǎn)中介公司走訪后了解到，進(jìn)入3月以來，鄭州市二手房市場就逐漸呈現(xiàn)出成交放量的局面，多家房產(chǎn)中介的成交量比去年同期平均增長了30%以上。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前，在該公司掛牌出售的兩年內(nèi)房源，約占整個(gè)掛牌量的20%，而此次營改增落地后，將進(jìn)一步增強(qiáng)買家對(duì)此類房源的購買意愿。對(duì)于目前鄭州二手房市場的“小陽春”局面，“營改增”將起到促進(jìn)作用。

對(duì)房企的影響房企稅負(fù)減輕或是增加

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》中規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)營改增后，房地產(chǎn)業(yè)從此前征收5%的營業(yè)稅，改為適用11%的增值稅率。所以沖擊也不小。

新政策最受關(guān)注的，是明確房地產(chǎn)項(xiàng)目以扣除土地出讓金后的余額為銷售額。目前土地出讓金約占房地產(chǎn)成本的30%到40%，一線城市甚至更高。

“土地問題直接影響的就是房價(jià)。”中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌說，土地出讓成本可在銷售額中抵扣，有助于減輕房企稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，但房價(jià)是否會(huì)降與此沒有直接關(guān)聯(lián)。

有業(yè)內(nèi)專家分析表示，稅負(fù)減輕或是增加，要視企業(yè)自身情況而定。“房地產(chǎn)行業(yè)整體是減負(fù)的，但不保證每家企業(yè)都能減負(fù)。個(gè)別企業(yè)的稅負(fù)可能有所增加，但不影響整個(gè)行業(yè)減負(fù)的大趨勢。”

整體而言，本次全面實(shí)施“營改增”是為企業(yè)減稅減負(fù)。但有分析認(rèn)為，理論上，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法獲得足夠多的進(jìn)項(xiàng)抵扣，其實(shí)際繳納稅率有上升的可能，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有一定的沖擊。

房地產(chǎn)行業(yè)的建筑成本由施工成本、土地成本和融資成本三大塊構(gòu)成。稅率表面看有所增加，但除融資成本不能進(jìn)行抵扣外，施工成本和土地成本均可進(jìn)行抵扣。“如果土地成本相對(duì)較低，進(jìn)項(xiàng)抵扣較低，稅務(wù)負(fù)擔(dān)可能有所增加，但對(duì)于大多數(shù)企業(yè)，稅務(wù)負(fù)擔(dān)總體上是減輕的。”

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，房地產(chǎn)營改增后，為實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)抵扣，開發(fā)商會(huì)將建安、咨詢和設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)外包，有利于改變行業(yè)“大而全”的粗放模式，促進(jìn)行業(yè)細(xì)分、專業(yè)化經(jīng)營。

還有一個(gè)重要的影響是，增加抵扣額和確認(rèn)抵扣，會(huì)激勵(lì)開發(fā)商增加精裝修房屋供給，甚至是“精裝修+家具”，有利于減少建筑垃圾。

對(duì)企業(yè)的影響不動(dòng)產(chǎn)抵扣增值稅利好所有企業(yè)

5月1日將實(shí)施的營改增政策，最吸引人的是購買不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣增值稅。這對(duì)企業(yè)客戶來說無疑是利好。

根據(jù)新政，營改增后，所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。對(duì)于工業(yè)企業(yè)和商貿(mào)企業(yè)，購買或者租用房產(chǎn)可以進(jìn)行抵扣，稅負(fù)與以前相比是有所降低的。

業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，該項(xiàng)措施對(duì)于所有企業(yè)而言都將是利好。尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時(shí)，購置辦公樓的成本會(huì)降低。該舉措會(huì)刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件的消費(fèi)預(yù)期。

根據(jù)增值稅繳納的有關(guān)規(guī)定，涉及房屋購買的諸多消費(fèi)支出，都可以抵扣增值稅，但目前明確抵扣的是精裝修的商用物業(yè)。

在裝修領(lǐng)域，目前大部分裝修人工支出和大量裝修小配件，很難直接取得增值稅專用發(fā)票。但全裝修商用物業(yè)則可以取得足夠的增值稅發(fā)票。

因此，為幫助企業(yè)客戶，開發(fā)商會(huì)更多向企業(yè)用戶提供精裝修辦公樓或者根據(jù)用戶需要定制精裝修商鋪。除了精裝修房屋，開發(fā)商還可以把電視、空調(diào)、家具等一系列軟裝納入房屋內(nèi)。

按照國稅總局頒布的增值稅有關(guān)規(guī)定，只要能說明房屋的這些設(shè)備和企業(yè)的生產(chǎn)有直接關(guān)系，就可以納入到增值稅抵扣范圍。

有業(yè)內(nèi)專家表示，開發(fā)商在開發(fā)樓盤時(shí)，可以通過“買房送物業(yè)費(fèi)”、“買房送裝修”、“買房送企業(yè)商戶會(huì)所使用權(quán)”等一系列方法，將目前沒有明確可抵扣的項(xiàng)目包括在房價(jià)內(nèi)，以吸引企業(yè)客戶購買。企業(yè)客戶買的不動(dòng)產(chǎn)，只要和生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)，就可以抵扣。

從這個(gè)角度看，鄭州將出現(xiàn)越來越多精裝寫字樓。

精裝修房銷售比例增加將有利于開發(fā)商取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣，提高了整體建安成本占總成本的比例。簡單地說就是，原來帶裝修賣，雖然房價(jià)更高，但稅率是固定的，所以房企積極性不大。營改增后，精裝修的費(fèi)用算作進(jìn)項(xiàng)，能抵扣，那樣能少交一點(diǎn)稅。所以，房企對(duì)精裝修的興趣將提高，精裝房的數(shù)量將越來越多。

對(duì)建筑業(yè)的影響發(fā)票管理有待規(guī)范

建筑行業(yè)可能是受“營改增”影響最大的行業(yè)——改革后，建筑業(yè)一般納稅人將從此前繳納3%的營業(yè)稅改為11%的增值稅;小規(guī)模納稅人則使用3%的增值稅征收率。

河南省稅務(wù)局相關(guān)人士表示，隨著鋼筋、水泥等建筑成本得到進(jìn)項(xiàng)抵扣，改革有助于消除重復(fù)征稅，但目前建筑業(yè)發(fā)票管理有待規(guī)范。比如：建筑企業(yè)大量的沙石料、土石方等材料往往很難取得增值稅發(fā)票，這將導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額減少。建筑企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，外部勞務(wù)費(fèi)用在施工成本中所占比重為20%—30%，該部分成本以及自有人工成本在目前設(shè)定的稅收改革方案下，很難取得可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票。

具體的稅負(fù)情況，他舉例說：

一個(gè)總造價(jià)1000萬元的建筑項(xiàng)目，按營業(yè)稅3%計(jì)稅，承擔(dān)稅負(fù)30萬元;實(shí)行增值稅后，如果成本800萬元，那么1000萬元減去800萬元后的差額200萬元，按11%的稅率，稅負(fù)為22萬元。

比之前，減輕了部分稅負(fù)。也有分析認(rèn)為，營改增對(duì)建筑行業(yè)具體公司的影響，取決于毛利率、進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣比例等。預(yù)計(jì)房屋建設(shè)、鋼結(jié)構(gòu)、公路橋梁板塊總稅負(fù)下降，而建筑設(shè)計(jì)、水利水電、鐵路建設(shè)、園林板塊總稅負(fù)增加。

全面營改增后我省將減稅173億元

3月24日下午,河南省國稅局、河南省地稅局在鄭州召開聯(lián)席會(huì)議,研究落實(shí)國務(wù)院全面推開營改增改革部署。會(huì)議透露,今年5月1日起全面推行營改增后,河南省將新增試點(diǎn)納稅人34萬余戶。全面推開營改增后我省將減稅173億元,占河南省2015年?duì)I業(yè)稅收入的26%。改革的減稅效應(yīng)將進(jìn)一步擴(kuò)大,改革紅利將惠及更多行業(yè)和納稅人。

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》指出，提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，營改增的推出對(duì)地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)不會(huì)帶來劇烈變化，但未來將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。其中，營改增鼓勵(lì)所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，這對(duì)從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)尤其商業(yè)地產(chǎn)的去庫存起到促進(jìn)作用。

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什么是“營業(yè)稅”和“增值稅”

營業(yè)稅是以全部營業(yè)額為征收基數(shù)的，不存在“扣除”上一環(huán)節(jié)費(fèi)用的問題。

增值稅是以增值部分為征收基數(shù)。“扣除”是通過專用發(fā)票抵扣的形式來實(shí)現(xiàn)的，憑從賣家取得的代表上一環(huán)節(jié)征稅額的增值稅專用發(fā)票，抵扣本單位應(yīng)繳納的增值稅款。

此前的2016年3月18日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過了全面推開營改增試點(diǎn)方案，明確自5月1日起，全面推開營改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。