被稱為“龍湖第一盤”的高端住宅項目龍之夢，近日被業(yè)主投訴品質(zhì)縮水、豪宅不豪，這次“價值維權(quán)”也讓社會的關(guān)注點聚集到高端住宅上。

“高價”住宅是否等于高端住宅，高端住宅是否名副其實，值得探討。

鄭州裝修公司業(yè)內(nèi)人士:首先搞清楚兩個問題

問題一

什么樣的住宅算高端?

提到“豪宅”，給人的印象一定是面積大、私密，價值數(shù)百萬元甚至上千萬元。而對于高端住宅，人們往往愿意往“別墅”、“洋房”、“大平層”上聯(lián)想。

近年來，人們對居住條件提出了更高的要求，鄭州高端住宅市場因此漸漸升溫。

對于高端住宅的定義和衡量標準，鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長葉琦說，這只是市場上的一種統(tǒng)稱，它在質(zhì)量、檔次、規(guī)模和售價等方面都比普通住宅更高。

問題二

高端住宅有哪些特點?

曾在和昌地產(chǎn)做過市場主管的王先生認為，高端住宅在戶型設(shè)計、景觀園林、建筑風格和密度、產(chǎn)品材料和配套、產(chǎn)品功能等方面，品質(zhì)都要高得多。鑒于其稀缺性特點，其增值性和保值性都較一般住宅要高。

華啟集團銷售經(jīng)理王斌認為，高端住宅首先看產(chǎn)品，其次看服務，還要看配套和環(huán)境?；旧?，只要有洋房或大平層，就可列為高品質(zhì)樓盤。這里的業(yè)主更注重服務和環(huán)境，對生活配套的關(guān)注沒有剛需族那么明顯。

【特點 】

鄭州的高端住宅

正由南、北向東北擴圍

對于鄭州的高端住宅，業(yè)界有“北惠濟、南龍湖”之說。

北區(qū)是傳統(tǒng)的高端住宅區(qū)，惠濟區(qū)的天倫莊園、天地灣、普羅旺世、思念果嶺國際居住區(qū)等多個項目就是代表;而新鄭龍湖區(qū)域的正商·紅河谷、國瑞城、林溪灣、綠都溫莎城堡等，也是比較早的高端住宅項目。北區(qū)項目地勢多平坦，南區(qū)靠地形優(yōu)勢，項目多在山上建，多墅院。

近年來，大批項目在大鄭東區(qū)域涌現(xiàn)，鄭東新區(qū)、鄭東新區(qū)龍湖副CBD區(qū)、龍子湖板塊、象湖板塊、綠博園板塊、雁鳴湖板塊，成為鄭州高端住宅市場的熱門區(qū)域，代表項目有雅居樂國際花園、建業(yè)海馬九如府、鄭地美景東望、名門紫園、鴻園、星聯(lián)灣、亞新茉莉公館等。

業(yè)內(nèi)分析

鄭州東區(qū)房價不斷上漲

業(yè)內(nèi)人士分析，鄭東新區(qū)這些小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計、綠化等都比較好，由于這些項目土地價格較高、建筑容積率相對較低、市場升值潛力巨大等因素，致使其房價一直攀高且堅挺。

隨著鄭州的進一步東擴，龍子湖、象湖、綠博園、賈魯河畔等周圍的房價在不斷上漲。河南商報記者依據(jù)鄭州市房管局統(tǒng)計的數(shù)據(jù)簡單測算出，去年1到12月份，鄭東新區(qū)商品住宅均價達到13524元/平方米，5月份均價達到全年最高水平，為20478元/平方米。

【特點 】

別墅和洋房產(chǎn)品

今年市場前景好

鄭州高端住宅市場的變化和樓市調(diào)控政策聯(lián)系緊密。2011年，國家對樓市進行限購調(diào)控，鄭州市區(qū)商品住宅市場受到?jīng)_擊，高端住宅更是受影響。但是，在2013年鄭州取消限購之后，高端住宅市場逐漸回暖。

王斌說，目前，鄭州高端住宅市場呈現(xiàn)出較好的行情，市場需求比較旺。比如位于鄭東新區(qū)的華啟金悅府，由于三環(huán)內(nèi)洋房產(chǎn)品稀缺，春節(jié)剛過，大批客戶就跑來訂房，價格上調(diào)至2萬元/平方米后，仍保持著相當量的平銷業(yè)績，說明市場動力很足、熱度不減。

“去年出現(xiàn)的一些高端住宅項目，今年也開始入市，市場供應量增加。今年的市場一定非常有前景，將呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢。”王斌說。

業(yè)內(nèi)分析

別墅和洋房價格還會創(chuàng)新高

根據(jù)同致行鄭州分公司研究部監(jiān)測的數(shù)據(jù)，去年，鄭州市區(qū)洋房類產(chǎn)品共成交33.13萬平方米，占比3%;別墅類產(chǎn)品共成交13.95萬平方米，占比2%。其中，洋房類產(chǎn)品價格為11555元/平方米，別墅類產(chǎn)品價格為18421元/平方米，隨著龍湖副CBD區(qū)域內(nèi)豪宅的入市，將會帶動別墅類和洋房類產(chǎn)品價格創(chuàng)下新高。

2月份，鄭州市商品住宅共計去化41.55萬平方米，從物業(yè)類型來看，洋房類產(chǎn)品銷量上漲明顯。從價格分布上看，別墅類產(chǎn)品依然價格最高，為19469元/平方米，洋房類產(chǎn)品價格為10724元/平方米。

建議

購買高端住宅注意什么

不僅看價格，更要看需求

在鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域從事“豪宅”售后工作的一位主管認為，能買得起高端住宅的客戶，不僅經(jīng)濟能力強，還特別注重生活品質(zhì)。但是，也有很多客戶注重風水，有的就是為了純投資。

她建議，置業(yè)者在選擇高端住宅時，要考慮自己的實際需求和要求，不要單純地看價格。

不僅看品質(zhì)，更要看配套

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向河南商報記者提到，一線城市的高端住宅在品質(zhì)、服務上已經(jīng)很成熟了，但是有些二、三線城市在模仿一線城市的過程中，對所謂的“高端住宅”打了折扣。比如許多高端住宅價位上去了，但配套、服務上還停留在普通住宅的層次上，或者略高于普通住宅，這種情況不可忽視。

選好開發(fā)商，但不迷信開發(fā)商

嚴躍進說，由于一些主觀或客觀的因素，部分城市高端住宅仍舊存在諸如配套不完善、物業(yè)服務跟不上、炒作概念等突出問題。

因此，他建議，置業(yè)者在選擇高端住宅時，要提前考慮影響居住舒適度的因素，并加以確認。雖然說打造高端產(chǎn)品的開發(fā)商，也都力拼品質(zhì)，包括內(nèi)部環(huán)境、舒適感，真正把“稀缺”概念做到極致，但置業(yè)者也不要迷信開發(fā)商。