“十三五”規(guī)劃綱要草案提出，堅(jiān)持以人的城鎮(zhèn)化為核心，2016年要加快覆蓋未落戶的城鎮(zhèn)常住人口，發(fā)展中西部地區(qū)中小城市和小城鎮(zhèn)，容納更多的農(nóng)民工就近就業(yè)創(chuàng)業(yè)。河南新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的機(jī)遇在哪里?未來房地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)走向何方?

【專家簡(jiǎn)介】

張維倫，廣東維森置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)。有20多年房地產(chǎn)開發(fā)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的管理經(jīng)歷，接觸過各種體制的公司，是從底層摸爬滾打出來的“全能人才”，經(jīng)驗(yàn)豐富。

鄭州裝修網(wǎng)：河南是城鎮(zhèn)化該咋建?

“房”“地”“產(chǎn)”

張維倫認(rèn)為，河南是最有希望成為中國(guó)城鎮(zhèn)化樣板的一個(gè)省，應(yīng)該抓住機(jī)遇。

“本屆政府始終堅(jiān)持城鎮(zhèn)化的核心是人，河南是全國(guó)第一的人口大省，河南的城鎮(zhèn)化如果把人的問題解決好，就會(huì)成為全國(guó)的樣板。”張維倫說，“城鎮(zhèn)化就是變農(nóng)村為城市，變農(nóng)民為市民，河南是農(nóng)業(yè)大省，它的城鎮(zhèn)化同樣具有代表性。”

他說，城鎮(zhèn)化過去的理解是農(nóng)民進(jìn)城，現(xiàn)在的理解是要把農(nóng)村建成城鎮(zhèn)，以前是城市為主要陣地，現(xiàn)在是農(nóng)村為主要陣地。

那么，河南的城鎮(zhèn)化該怎么建呢?用張維倫的話來說，就三個(gè)字“房”“地”“產(chǎn)”。這可不是說城鎮(zhèn)化就是搞房地產(chǎn)，而是要解決三個(gè)問題：地從哪里來?房該怎么建?產(chǎn)業(yè)如何驅(qū)動(dòng)?

地從哪里來?流轉(zhuǎn)用地和建設(shè)用地

張維倫說，以前農(nóng)村建設(shè)用地由政府征地，招拍掛后賣給開發(fā)商。中間走了一道后，開發(fā)商拿到的地價(jià)貴，房?jī)r(jià)自然貴，這樣就剝奪了農(nóng)民應(yīng)該享受的城鎮(zhèn)化發(fā)展的成果。

這種模式在新一屆政府有了重大改革。2013年11月 《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》發(fā)布，《決定》指出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。

張維倫說，農(nóng)村三種土地，宅基地不能動(dòng)，集體所有的農(nóng)用地采取土地流轉(zhuǎn)的方式給農(nóng)業(yè)大戶、大企業(yè)經(jīng)營(yíng)，還有一個(gè)集體建設(shè)用地就可以直接放到市場(chǎng)上交易。農(nóng)村的集體建設(shè)用地直接和開發(fā)商對(duì)接，地價(jià)就低，房?jī)r(jià)就會(huì)便宜。河南城鎮(zhèn)化抓住農(nóng)村流轉(zhuǎn)用地、建設(shè)用地的機(jī)會(huì)，就會(huì)有發(fā)展空間。

房該怎么建?裝配房和孤島式清潔能源系統(tǒng)

今年總理所作的政府工作報(bào)告中提到，要積極推廣綠色建筑和建材，大力發(fā)展鋼結(jié)構(gòu)和裝配式建筑，提高建筑工程標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量。

今年2月出臺(tái)的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》重點(diǎn)提出，要力爭(zhēng)用10年左右時(shí)間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到30%。

張維倫說，過去國(guó)內(nèi)裝配式房屋都是民間在經(jīng)營(yíng)推廣，始終未能大面積覆蓋。“裝配式房屋不用泥沙，現(xiàn)場(chǎng)裝配，可以回收，保護(hù)生態(tài)，再配合清潔能源，保證不污染農(nóng)村環(huán)境”。

而孤島式清潔能源系統(tǒng)是指不需要基礎(chǔ)設(shè)施配套，依靠風(fēng)能、光能等清潔能源，低消耗、低排放的居住系統(tǒng)。

張維倫認(rèn)為，孤島式清潔能源系統(tǒng)和裝配房是新農(nóng)村建設(shè)房屋的兩個(gè)先進(jìn)發(fā)展方向。

產(chǎn)業(yè)如何驅(qū)動(dòng)?旅游農(nóng)業(yè)和養(yǎng)老社區(qū)

農(nóng)村有地了，房子建好了，農(nóng)民就能留下來變成市民嗎?這里還缺關(guān)鍵的一環(huán)：產(chǎn)業(yè)。要讓農(nóng)民在家門口掙錢顧家，就要為他們提供能夠打工養(yǎng)家的工作。

張維倫認(rèn)為，農(nóng)村要發(fā)展產(chǎn)業(yè)，第一考慮的應(yīng)該是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游，如農(nóng)家樂。另一個(gè)方向是做養(yǎng)老社區(qū)。

河南是人口大省，將來也是老齡化大省。社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老還需要很長(zhǎng)時(shí)間去實(shí)現(xiàn)。所以，農(nóng)村養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也是解決農(nóng)村城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)方向。

而發(fā)展這些產(chǎn)業(yè)所需的土地，就可以借助農(nóng)村建設(shè)用地市場(chǎng)化的東風(fēng)來解決。

最快5年 中國(guó)將不再有房地產(chǎn)開發(fā)商

在新型城鎮(zhèn)化等新政策下，房地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)產(chǎn)生什么變化?

前不久，在萬達(dá)集團(tuán)2015年工作報(bào)告里，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林宣布，到2016年底，萬達(dá)將不再是房地產(chǎn)企業(yè)，而成為綜合性企業(yè)。

在張維倫看來，中國(guó)房地產(chǎn)的“帶頭大哥”都轉(zhuǎn)型了，其他房地產(chǎn)開發(fā)商未來也要走上這條路。

張維倫說，現(xiàn)階段開發(fā)商的最大問題是負(fù)債率太高，“夸張一點(diǎn)說，開發(fā)商的錢，70%是借來的，20%是賴來的”。

開發(fā)商負(fù)債率太高，就有風(fēng)險(xiǎn)，所以現(xiàn)在政府嚴(yán)格控制銀行借貸給開發(fā)商，規(guī)避系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。這樣一來，開發(fā)商的日子就不好過，所以要轉(zhuǎn)型。

“開發(fā)商轉(zhuǎn)型的出路在哪里?政府已經(jīng)給指好了路：PPP項(xiàng)目。”他建議開發(fā)商積極拿地，積極介入PPP項(xiàng)目，轉(zhuǎn)型做投資商。

張維倫認(rèn)為，從2008年~2018年這十年是開發(fā)商向投資商轉(zhuǎn)型的十年。

張維倫說，以前房地產(chǎn)公司什么都自己做，自己的施工單位、裝修公司、監(jiān)理公司，不會(huì)請(qǐng)銷售代理。從2000年前后，開發(fā)商和專業(yè)代理公司開始分工。現(xiàn)在，開發(fā)商只管找錢、花錢，但是這兩件事做得都不專業(yè)。

他認(rèn)為，“10年之內(nèi)，最快5年，中國(guó)將不再有房地產(chǎn)開發(fā)商”。未來中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域會(huì)形成投資公司、管理公司和專業(yè)公司三權(quán)分立且分工合作的模式。