有關(guān)法律人士指出，《看房確認(rèn)書》中的類似條款，屬于減輕或免除房產(chǎn)中介責(zé)任及加重消費(fèi)者責(zé)任，其內(nèi)容應(yīng)屬無效。
緣起
“跳單”遭中介索費(fèi)
近日，王女士向記者講述了她的購房遭遇。
2013年6月初，王女士通過鄭州鼎好房地產(chǎn)營銷策劃有限公司(以下簡稱“鼎好公司”)實(shí)地查看了鄭東新區(qū)天賦路18號(hào)順馳第一大街二期7號(hào)樓的一套二手房。“當(dāng)時(shí)沒有看中那套房，準(zhǔn)備走的時(shí)候，碰到了一位在6號(hào)樓住的朋友，他說10號(hào)樓也有一套房要賣，當(dāng)時(shí)就和朋友一起去物業(yè)進(jìn)行了咨詢?！蓖跖空f。
隨后的幾天時(shí)間里，鼎好公司經(jīng)紀(jì)人又帶著王女士看了幾套房，其中也包括上述順馳第一大街二期10號(hào)樓的那套房產(chǎn)。“我對(duì)那套房比較滿意，決定買下。”王女士說?！?月13日，鼎好公司經(jīng)紀(jì)人打來電話說，要約業(yè)主見面談價(jià)錢。在該公司，經(jīng)紀(jì)人要我簽了兩份《看房確認(rèn)書》，說是為了證明他帶著我去看過房子，當(dāng)時(shí)也沒有多想，就簽字了?！彪S后，經(jīng)紀(jì)人陪同王女士和房主見了面?！笆鄯空咭笠淮涡愿肚宸靠?，于是我和家人便開始籌錢。沒想到?jīng)]過幾天，中介公司經(jīng)紀(jì)人打來電話說，另外一個(gè)客戶也看中了那套房子，并已經(jīng)交了4萬元訂金，也就是說我買不了那套房了?！蓖跖空f。
幾天后，鼎好公司經(jīng)紀(jì)人又帶著王女士去看了綠地老街、銀河丹堤等樓盤的房源，王女士都沒有看中。
又過了幾天，王女士又通過朋友得知，順馳第一大街二期10號(hào)樓的那套房屋并沒有賣出去。隨后，王女士在朋友的幫助下與房主取得了聯(lián)系，最終將房屋買了下來。王女士說，她還就此向朋友支付了部分勞務(wù)費(fèi)。
2013年8月，已與房主辦完房屋過戶手續(xù)的王女士被鼎好公司告知，因?yàn)橥跖吭?jīng)與該公司簽訂過《看房確認(rèn)書》，依照約定，應(yīng)該支付中介公司中介費(fèi)和違約補(bǔ)償金。
訴訟
消費(fèi)者一審敗訴
今年6月16日，王女士告訴記者，直到鼎好公司提供了自己簽字的《看房確認(rèn)書》，她才詳細(xì)了解到其中的相關(guān)條款。《看房確認(rèn)書》中第二條稱：“當(dāng)實(shí)地看房的同時(shí)，甲方需在本確認(rèn)書上簽字確認(rèn)，并保證本人或親朋在該套房屋成交時(shí)向乙方支付房屋成交價(jià)的2%為中介傭金。”
第三條稱：“實(shí)地看房的過程中，若甲方與房屋產(chǎn)權(quán)人一方有私下互留聯(lián)系方式的行為，或?qū)嵉乜捶亢?，甲方通過其他中介或個(gè)人自行成交或告知他人成交，則視為甲方違約，一經(jīng)查出，甲方必須向乙方支付該房屋成交價(jià)的4%作為違約補(bǔ)償金?！?
王女士認(rèn)為上述條款限制了她選擇的權(quán)利，是不公平條款?！霸谕ㄟ^房產(chǎn)中介未達(dá)成交易的情況下，我自己通過朋友與房主進(jìn)行了交易，憑什么還要收我的中介費(fèi)和違約金呢?”
王女士說，她當(dāng)時(shí)表示可以考慮給帶他看房的經(jīng)紀(jì)人一些勞務(wù)費(fèi)，但堅(jiān)持不同意支付所謂的中介費(fèi)和違約金。
在協(xié)商無果的情況下，2014年10月，鼎好公司將王女士告到了鄭州市金水區(qū)人民法院，要求王女士依照《看房確認(rèn)書》中的約定支付該公司交易房價(jià)
(1912872元)2%的中介費(fèi)38257.44元和 2%的違約補(bǔ)償金38257.44元，共計(jì)76514.88元。
今年2月6日，法院作出一審判決，判令王女士按照其與賣房人簽訂的《商品房買賣合同》上100萬元的成交價(jià)，支付鼎好公司房價(jià)2%的中介費(fèi)2萬元及違約補(bǔ)償金2萬元。王女士不服判決，提起上訴，目前二審尚未開庭。
調(diào)查
屬行業(yè)潛規(guī)則
連日來，記者在鄭州市以購房人的名義暗訪了10多家房屋中介公司。記者發(fā)現(xiàn)，這些中介公司在帶領(lǐng)購房者實(shí)地看房前，都會(huì)要求購房者與其簽訂一份《看房確認(rèn)書》，其內(nèi)容和王女士與鼎好公司簽訂的《看房確認(rèn)書》大同小異。
《看房確認(rèn)書》中基本上都有類似“簽訂確認(rèn)書并看房后，消費(fèi)者無論以任何方式購買該套房源，都必須支付中介費(fèi)”的內(nèi)容，甚至約定了高額違約金。
而中介公司經(jīng)紀(jì)人“勸說”購房者簽字前，往往不對(duì)上述條款內(nèi)容進(jìn)行提醒，導(dǎo)致許多購房者并不了解這些內(nèi)容。
調(diào)查采訪中，一位在鄭州某房產(chǎn)中介公司工作多年的鄭先生告訴記者，上述情況確實(shí)在鄭州市房產(chǎn)中介行業(yè)普遍存在。“我們提供房源，辛辛苦苦陪著看房，不簽定看房協(xié)議，那豈不是虧大了”。
鄭先生還向記者透露，房產(chǎn)中介一般都會(huì)想方設(shè)法讓購房者先在《看房確認(rèn)書》上簽字?！翱捶咳撕炞衷蕉?，頭上的緊箍便被勒得越緊，中介公司的收入也就越有‘保障’”。
分析
涉嫌霸王條款
6月17日，針對(duì)記者的調(diào)查，鄭州大學(xué)法學(xué)院經(jīng)濟(jì)法學(xué)副教授曹明睿分析認(rèn)為，房產(chǎn)中介與購房者簽訂的《看房確認(rèn)書》中類似“簽訂確認(rèn)書并看房后，消費(fèi)者無論以任何方式購買該套房源，都必須支付中介費(fèi)”的格式條款，對(duì)于購房者來說顯失公平，其結(jié)果是使房產(chǎn)中介公司無論居間是否成功，均可取得中介傭金。
曹明睿指出，根據(jù)《合同法》第427條規(guī)定，“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用”，如果《看房確認(rèn)書》作出了上述約定，則違反了這一規(guī)定，應(yīng)該屬于無效條款，不應(yīng)受法律保護(hù)。
河南省消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴部主任李漢生表示，修訂后的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中明確規(guī)定：“經(jīng)營者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消費(fèi)者權(quán)利、減輕或者免除經(jīng)營者責(zé)任、加重消費(fèi)者責(zé)任等對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，不得利用格式條款并借助技術(shù)手段強(qiáng)制交易。格式條款、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無效?！?
李漢生分析指出，類似“簽訂確認(rèn)書并看房后，消費(fèi)者無論以任何方式購買該套房源，都必須支付中介費(fèi)”的格式條款，屬于減輕或免除房產(chǎn)中介責(zé)任及加重消費(fèi)者責(zé)任，其內(nèi)容應(yīng)屬無效。