將來，我們該如何養老？

4月24日同一天，財政部長和人社部發言人同時提到“劃撥部分國有資產至社保基金”，而這一表態針對的是填補數萬億之巨的養老金缺口。5月5日，財政部一位不愿具名人士向記者透露：“高層已達成共識。”

至于何時劃撥以及劃撥多少，目前尚無定論。但據一位業內人士介紹，中央幾年前便已要求在2015年確定國資劃撥規模，并出臺改革方案。清華大學就業與社保研究中心主任楊燕綏接受記者采訪時稱，現行國有資產劃撥充實社保基金的比例為10%，也有聲音建議將這個比例提高至30%，但最終結果尚在博弈階段。

目前，我國有超過2億年齡在60歲及以上的人口，中國的養老市場被認為是全球最大的。預計到2050年，65歲及以上的老年人數量將達到3.3億，占人口總數的26%。這必定會推動養老院、醫院及其他養老配套設施的需求進一步上漲。日本市場調查機構矢野研究所認為，今年中國養老市場的價值為1.83萬億元。日益到來的老齡化社會帶給了人們深深的迷惘：“我們的父母要如何養老，在哪里養老？”“幾十年之后，我們又將如何養老，在哪里養老？”

“銀發市場”蘊含的巨大商機，讓房企們紛至沓來。據悉，目前河南已有和新增的養老機構450家左右，其中房地產開發企業占到60%~70%。

“銀發市場”巨大商機引發房企扎堆發展“養老”

而隨著人口老齡化的不斷加劇和房地產市場調控政策的影響，近年來，越來越多的房地產開發商開始進入養老地產領域。據統計，截至2014年年底，包括萬科、萬達、綠地、保利、華潤、綠城、遠洋、龍湖等全國已有80家以上的房企高調進軍養老地產。雖然從2007年開始便有一些房企涉足養老地產，然而經過這么多年的發展，中國養老地產仍處于起步階段，面臨有效剛需不均衡、盈利模式不清晰、產業鏈尚未形成等問題，很多開發商打造的養老項目也都在嘗試。

所謂養老地產，是“養老+地產”的一種復合地產，這種模式是將房地產開發與創造老年消費生活方式密切結合，將房地產業和養老相關產業進行整合，從而將養老的生活方式完整地鑲嵌到房地產的規劃、開發、運營和服務的整個流程之中，為消費者創造出充分體現生活感受和文化價值的復合性質的老年人居生活，它既是養老地產的一部分，又是地產發展形態的新突破。

隨著整個社會“銀發潮”的來臨，養老置業成為樓市關注的新熱點。事實上，一些地產商也認準了“銀發剛需”市場，隨著老年人對居住環境要求越發提高，其住房需求也獲得了普遍關注。

“養老地產”不是找個山清水秀的地兒蓋個房子

“養老地產項目從來都不是先規劃、找個山清水秀的地方,而應該是先有需求、有市場,再去拿地。做養老,一定要擺脫傳統地產思維。”全聯房地產商會前會長聶梅生在接受媒體采訪時說。

近幾年，房企對養老地產的反應越來越大，步伐也越來越大。在各種行政手段管控的當下，發展養老地產或許成為房地產業的另一條出路。而作為一個新興產業，養老地產開疆辟土的過程注定存在許多問題。因此不論是放眼全國還是著眼一線城市，養老地產成為房地產業的新模式，還有很長的一段路要走。但在很長一段時間里,大家都認為養老地產,就是找一個山清水秀的地方蓋幾棟漂亮的房子,最多配備一些適老化設施即可,基本上是概念大于實際意義中的產品。

然而,目前為止,盡管試水者眾多,我國仍沒有公認的養老地產的“典型成功樣本”。不過,也不乏試水者各自探索盈利模式,例如綠城的“學院式養老”、保利的“三位一體”養老模式、萬科的“鄰里式養老”、親和源的“社區化養老”等。有專家認為,養老地產盈利模式尚處在探索階段到明朗階段,雖然距盈利模式成熟尚有距離,但在2015年,將會有更多企業對養老地產盈利模式有更新、更深入的探索,多元化盈利模式和盈利模式的創新將是今年的主旋律。

事實上，很多陸續進入養老地產領域想要分蛋糕的企業仍抱著“建房子賣房子”的想法。“目前，確實有房企、險企是借養老地產的名義圈地，養老地產項目有沒有水分，有多少水分，其實可以通過很多辦法來規范和界定。比如說，規定享受優惠政策的養老地產項目規模，規定養老地產只租不賣，又或者購買者一定要限于65歲以上老人，對相應的配套設施和服務也有一定要求，這樣，是否就能減少一些帶著不良目的來圈地的企業的沖動？但又能保護真正想在養老產業有所作為的房企、保險企業的積極性。”

前景不容小覷服務貼心才是王道

十余年前北京順義區的北京太陽城國際老年公寓(即太陽城),是當時國內最早的專門面向老年人的房地產項目,它的入住率可以達到100%。然而據媒體調查，現在的太陽城已經成了名副其實的老年社區，房價也漲了3倍。小區的老人們認為，“起碼小區內有食堂，一天人均飯錢也不超過20元。小區有醫院、有急救車，急救效率高。”但是，據了解，小區針對老年人的服務水平和服務內容卻與剛入住時相去甚遠。

這不禁讓人思考，“養老地產”究竟是在“賣房子”還是“賣服務”，怎樣處理賣房子、賣服務與盈利之間的關系？目前，為了快速回籠資金、實現盈利，養老項目的投資人可謂“花樣百出”。除會員卡制、保證金制、直接租住制外，還有“打擦邊球”的“賣房制”。

各種花樣的養老地產服務項目,暴露出養老地產業的一個尷尬現實,與表面熱鬧的養老投資相比,真正能提供專業養老服務的機構其實并不算多。

“更高質量的養老需求正在形成。”專家說，“養老地產目前屬于起步階段，前景廣闊。養老地產跟傳統的房地產相反，硬件并不是最主要的，實用就行，世界上有幾個養老機構自詡五星、六星、七星的？房地產思維的重點是要把房子賣掉，業主一旦入住即‘游戲結束’；而對于養老機構而言，老人入住，才是養老服務的開始。養老產業應該盯著的是軟件，是讓老人安度余生的貼心服務。對此，首先政府要做好規劃，要有標準和規范。”業內專家提醒，什么是養老地產，它的內涵和外延如何定義，它有什么指標和要求，一定要清楚明了，企業才會有方向。