案情回放

不滿房東漲租金砸壞房屋惹官司

2010年7月，家住鄧州市市區(qū)的李某，在臨街有一間門面房想要出租，剛好張某想做點小生意要租房，兩人一拍即合，就簽訂了一份房屋租賃合同。李某為合同的甲方，張某為合同的乙方。

主要事項有4條：

1.合同期限為3年，年租金1.2萬元。

2.合同第二年需支付當(dāng)年及第三年的租金共計2.4萬元。

3.乙方只許裝修不得改變房屋結(jié)構(gòu)，房屋到期后，該裝修不得擅自破壞，留于乙方(僅限于裝修)。

4.未征得甲方同意，乙方不得轉(zhuǎn)讓他人。合同一式兩份，雙方各持一份。雙方在合同上簽完字后，李某又仔細(xì)看了一遍合同內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)合同第三條寫錯了，合同到期后，裝修應(yīng)留給自己也即甲方，卻誤寫成留給乙方了，就要求修改一下，李某就先把自己拿的那份合同的第三條的第二個“乙”用筆改為“甲”。誰知李某在修改張某手中的合同時一時大意，把本應(yīng)修改的第三條第二個“乙”修改到第四條“乙”處。修改完后，兩人都未細(xì)看就各自走了。

就這樣，兩個人拿了兩份內(nèi)容不盡相同的合同。李某租房后，對房屋的門、墻、地面及水、電路等進(jìn)行了重新裝修。

2013年7月，雙方的合同即將到期，李某、張某就續(xù)租房屋發(fā)生爭議，李某要求提高租金，因為按市場價，自己出租房屋的租金早在雙方簽訂合同的第二年就已經(jīng)漲到至少三倍。張某則認(rèn)為租金漲得太高，雙方不歡而散。幾天后，李某再次來到張某所租的房屋時驚奇地發(fā)現(xiàn)，房屋的裝修幾乎全部被砸毀，張某已搬出該房屋，李某隨即報警并電話聯(lián)系了張某。

一個月后，李某訴至法院，要求張某因違反合同約定砸壞房屋的裝修而賠償其各項損失5萬元。

庭審辯論

兩份改動過的合同哪方所訴不實?

庭審中，李某訴稱：雙方約定的3年租賃期已屆滿，房屋的裝修按合同約定應(yīng)留于自己。現(xiàn)張某違約將房屋裝修全部砸毀，故要求被告張某賠償其各項損失5萬元。為此李某向法院提交以下證據(jù)：1.租房合同一份。以證明原、被告約定房屋租賃到期后，將房屋裝修留于原告，張某不得擅自破壞。2.視頻資料(光盤一張，當(dāng)庭播放)，以證明房屋內(nèi)裝修的部分物品的價值及房屋裝修系張某找人所砸，及被砸后的損壞情況。3.房屋裝修被砸后的照片、價格評估結(jié)論書等一組，以證明被砸毀的房屋裝修物品種類及價值50850元。

被告張某辯稱：原告所訴不實。原告起訴所持的租房合同是改動過的合同，按照自己手里所持的合同約定：其所租賃房屋的裝修留給自己，且自己也未破壞房屋裝修。房屋租賃到期后，其只是帶走了屬于自己的財產(chǎn)，故自己并未違約，也不應(yīng)賠償李某任何損失。張某也向法院提交了自己所持的一份租房合同。

雙方都向法院提交了一份租房合同，雙方對對方所持的合同均不認(rèn)可，都認(rèn)為自己所持的合同才是真實。李某在法庭上詳述了兩人簽訂并修改合同的細(xì)節(jié)，解釋了因自己疏忽導(dǎo)致兩人所簽的租房合同第三、四條內(nèi)容出現(xiàn)不同的原因。

法院對原、被告提交的租房合同進(jìn)行了仔細(xì)甄別，通過對雙方整個合同約定的文意和常理理解分析，認(rèn)為李某的解釋更符合交易常理和條款約定的本意，若按張某的合同約定，既不符合交易習(xí)慣，也有悖文意和常理。故法院認(rèn)為李某提交的合同系雙方的真實意思表示，應(yīng)予以采信。

對李某提交的視頻資料，也即光盤，進(jìn)行了當(dāng)庭播放，其內(nèi)容顯示：張某親口承認(rèn)爭議房屋裝修系其找人所砸，其認(rèn)可李某起訴時所持有的租房合同是真實的。對此張某提出異議，稱該光盤系未經(jīng)其同意而錄制，且當(dāng)時自己處于醉酒狀態(tài)，說的話是醉話、氣話，與事實不符。法院認(rèn)為，該證據(jù)的來源未違反法律禁止性規(guī)定，被告也未提供相反的證據(jù)予以反駁，故對該證據(jù)予以采信。

對李某提交的房屋裝修被砸后的照片、價格評估結(jié)論書等一組證據(jù)，張某提出異議，稱照片不知拍于哪里，價格評估機構(gòu)沒有資質(zhì)，但經(jīng)法院調(diào)查，鄧州市價格認(rèn)證中心具有價格認(rèn)定資質(zhì)，且被告未提出重新鑒定，故對該證據(jù)予以采信。

法院判決

房屋裝修歸屬原告被告賠償部分損失

鄧州市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告雙方爭議的焦點為：一是原、被告所簽訂的租房合同第三條約定房屋租賃到期后，房屋裝修的歸屬;二是被告是否應(yīng)當(dāng)賠償原告的損失，如何賠償。

我國《合同法》第一百二十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思……”結(jié)合本案，原、被告雙方各執(zhí)一份合同，每份合同中均有一個“甲”字是改過的。按照被告方提交的合同，第四條為“未征得甲方書面同意，甲方不得轉(zhuǎn)讓他人”，很顯然解釋不通;該合同第三條為“乙方只許裝修，但不得改變房屋結(jié)構(gòu)，房屋到期后，該裝修不得擅自破壞，留于乙方(僅限于裝修)”，房屋租賃到期后，房屋應(yīng)由作為原告的出租方即甲方收回，裝修如果留于作為被告的乙方，雙方應(yīng)就房屋裝修如何處理再作約定，而本案雙方并未就此作特別約定。綜觀原告所提交合同的全部條款，第三條中“甲”字涂改，符合雙方訂立合同時的真實意思，且符合本地的交易習(xí)慣，對第四條的解釋也能符合常理。

再者，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。”該解釋實際上對租賃房屋裝飾裝修物的歸屬作了明確的界定，即無特別約定的裝飾裝修物所有權(quán)應(yīng)歸出租方，結(jié)合本案應(yīng)為出租方即原告所有。

關(guān)于被告是否應(yīng)賠償原告的房屋裝修損失，如何賠償，法院認(rèn)為，訴訟中，盡管被告否認(rèn)原告房屋裝修被砸毀系其所為，但根據(jù)原告方所提交的證據(jù)，對被告砸毀原告房屋裝修的事實應(yīng)予認(rèn)定。我國《合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)……”第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”原、被告在租房合同期限屆滿時，應(yīng)就繼續(xù)租賃等事宜再行協(xié)商，在未協(xié)商一致的情況下，雙方應(yīng)按租房合同的約定來履行各自的義務(wù)，被告將租賃房屋的裝修砸毀，明顯違反租賃合同中“房屋到期后，該裝修不得擅自破壞，留于甲方(僅限于裝修)”的約定，故被告應(yīng)賠償租賃原告的房屋裝修損失。但被告所砸毀裝修中的部分物品(門面招牌、門面柱子、玻璃門、墻面造型、地臺、燈箱)系被告可自行帶走或者處理的物品，該部分物品應(yīng)予扣除，不應(yīng)由被告賠償。法院遂依法判決，被告張某賠償原告李某裝修部分損失32470元。

一審宣判后，被告張某不服，提出上訴。南陽市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，判決駁回上訴，維持原判。