精裝房是一個(gè)社會(huì)化的產(chǎn)物，它的本質(zhì)是改變了交樓標(biāo)準(zhǔn)，是隨著社會(huì)需求而發(fā)展變化的一個(gè)趨勢(shì)。在時(shí)間價(jià)值愈發(fā)凸顯的當(dāng)下，在住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的大趨勢(shì)中，其先進(jìn)性不容置疑。

現(xiàn)如今，鄭州市場(chǎng)也涌現(xiàn)出了一批高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、具有代表性的精裝房樓盤，如萬(wàn)達(dá)公館、華潤(rùn)悅府、建業(yè)天筑、恒大金碧天下等。

精裝修對(duì)社會(huì)的意義，對(duì)我們每個(gè)人的利益，都顯而易見(jiàn)。既然如此，為什么精裝修房在鄭州叫好不叫座?精裝修的歷史車輪到底會(huì)不會(huì)碾過(guò)所有的毛坯房?

關(guān)于省心

裝修過(guò)一次房的人都愿意買精裝房

“為什么裝修房的購(gòu)買者多是二次置業(yè)、三次置業(yè)?因?yàn)樗麄兘?jīng)歷過(guò)自己親自裝修的過(guò)程，能感受到付出的精力、裝修的成本，以及對(duì)質(zhì)量的不能把控，這些都是客觀存在的。因?yàn)閭€(gè)人在裝修上不能統(tǒng)購(gòu)，但是開(kāi)發(fā)商可以，開(kāi)發(fā)商可以選擇好的品牌，可以從廠商那里直接七折拿貨，甚至是向品牌量身定制。所以，很多裝修過(guò)的人發(fā)現(xiàn)，自己去裝修時(shí)的成本更高，更費(fèi)時(shí)間?！敝貞c年度傳媒集團(tuán)副總裁廖理介紹說(shuō)，在重慶，人們已經(jīng)接受了這樣的觀念。

“重慶首先是經(jīng)歷了市場(chǎng)不接受的這么一個(gè)過(guò)程，就是說(shuō)不叫座。為什么?他們有幾個(gè)質(zhì)疑。比如他首先認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化的行為，他對(duì)開(kāi)發(fā)商本身的公信度懷疑，他覺(jué)得你這個(gè)行為的初衷是你的利益最大化?！?

恒大的易磊分析說(shuō)：“精裝修在買房的時(shí)候，可能會(huì)增加一些剛需族的成本。其實(shí)我們可以反過(guò)來(lái)理解，你買房之后怎么著也得裝修。那么你現(xiàn)在買房了，可能你多掏20萬(wàn)元去作為這個(gè)裝修費(fèi)用。但是這20萬(wàn)元你可以貸款，銀行你貸款30%，其實(shí)你大概只花了6萬(wàn)塊錢。但是如果你買了毛坯房，你將來(lái)自己裝修的話，你硬生生得掏20萬(wàn)元的現(xiàn)金。所以這樣考慮的話，買精裝修房還是比較劃算的。剛開(kāi)始我們來(lái)鄭州市場(chǎng)的時(shí)候，確實(shí)客戶對(duì)精裝修這一塊有很多的疑問(wèn)，剛才各位領(lǐng)導(dǎo)講了，不認(rèn)可，然后我們推廣了，我們恒大推廣基本上有幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我們鄭州這邊大戶型是1500元的標(biāo)準(zhǔn)，客戶就不認(rèn)同，你這個(gè)1500元值不值?其實(shí)說(shuō)實(shí)話，如果讓你自己裝修的話，要用品牌的話，2000元都裝不完。因?yàn)楹愦髢?nèi)控控制的比較好，所以它成本壓的比較低?！?

對(duì)此，廖總十分認(rèn)同，“到今天為止，基本上沒(méi)有業(yè)主再問(wèn)這個(gè)問(wèn)題，他們不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上糾結(jié)了，不會(huì)在開(kāi)發(fā)商的初衷上去糾結(jié)。就是我裝修的成本與你裝修的成本，這個(gè)教育過(guò)程已經(jīng)完善。廣州市場(chǎng)基本上都是精裝房了，經(jīng)過(guò)了十幾年，再選毛坯房的，反而是鳳毛麟角?！?

關(guān)于風(fēng)格

從幻想到接受最終走向定制

“我不知道咱們市場(chǎng)上，包括在座的各位買過(guò)精裝房、毛坯房沒(méi)有?像我們已經(jīng)被教育到‘對(duì)風(fēng)格欣然接受’的狀態(tài)。當(dāng)年，我在廣州看到別墅也在裝，完全不能理解，因?yàn)閷?duì)于最初想擁有房子的人一定會(huì)有自己風(fēng)格的強(qiáng)烈幻想，你不能接受千人一面。在經(jīng)歷過(guò)的人就會(huì)慢慢開(kāi)始重裝飾輕裝修，除非有一些藝術(shù)家，那是極少數(shù)的小眾需求。這個(gè)可能需要幾年的跨度。”廖總說(shuō)，第一次試水的人，一定會(huì)遭遇了那種幻想和要求的不匹配，久了就會(huì)好一點(diǎn)。

“我們這次專門為了我們鄭州的顧客，帶我們的置業(yè)顧問(wèn)去武漢已經(jīng)建好的萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品參觀，可以同時(shí)看到萬(wàn)達(dá)的好幾代產(chǎn)品。第一代產(chǎn)品是大家認(rèn)為比較土豪的風(fēng)格，比較重的歐式貴族情結(jié)。很多年輕人都不喜歡。但我們專門咨詢了當(dāng)?shù)劁N售的同事，他們說(shuō)當(dāng)初他們賣的時(shí)候也很糾結(jié)，說(shuō)這怎么賣，客戶肯定不喜歡，怎么建成這樣?但后來(lái)卻發(fā)現(xiàn)，很多資產(chǎn)到達(dá)一定級(jí)別的客戶去選擇我們的房子時(shí)，會(huì)覺(jué)得那個(gè)風(fēng)格特別好?！睂?duì)此，萬(wàn)達(dá)的賈敏深有感觸。

“有一個(gè)銷冠說(shuō)，你知道為什么客戶喜歡嗎?他說(shuō)其實(shí)沒(méi)有人不喜歡這種風(fēng)格，但是你如果給他一個(gè)毛坯房，讓他自己去裝，他一定選擇簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)。現(xiàn)在我們裝好了，他一看不錯(cuò)，就是他想要的?？赡苣骋恍┬★椘匪X(jué)得不好，但是沒(méi)關(guān)系，都是可以移動(dòng)的，所以客戶非常認(rèn)可。我們第二代的裝修風(fēng)格，是法式的，比以前歐式的相對(duì)簡(jiǎn)約，顏色也稍微淡一點(diǎn)，很多老客戶到第二個(gè)項(xiàng)目看的時(shí)候，就說(shuō)這個(gè)沒(méi)那么好?！?

精裝房在裝修設(shè)計(jì)的共性和業(yè)主裝修需求的個(gè)性之間的沖突早已不是新鮮話題，而這個(gè)矛盾正在悄然發(fā)生改變。

“實(shí)際上在2012年的時(shí)候，國(guó)家的建設(shè)部推出來(lái)了一個(gè)軟件，電腦軟件系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)是什么?它是咱們國(guó)家建設(shè)部，中國(guó)建筑技術(shù)研究院國(guó)家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心聯(lián)合開(kāi)發(fā)了一個(gè)家居精裝互動(dòng)系統(tǒng)，就是這么一個(gè)軟件系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)里有很多建筑材料，價(jià)格，還有方案，還有圖，就是3D的，你就自己在上面敲鍵盤，你最后調(diào)配的就是這個(gè)樣子，就是這個(gè)材料，就是這個(gè)價(jià)位，它的材料、價(jià)位和形象是三位一體的，你認(rèn)為滿意了，咱們就簽合同，就照著你這個(gè)樣子來(lái)。就是說(shuō)它這個(gè)就有可能改變眾口難調(diào)，個(gè)性化裝修很難滿足的缺陷。但是現(xiàn)在好像說(shuō)有的公司采用了，有的公司還沒(méi)采用?！眲⑸缯J(rèn)為這個(gè)軟件的推廣可以緩解裝修風(fēng)格眾口難調(diào)的問(wèn)題。

在精裝修產(chǎn)品的私人定制方面，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也有所涉獵。“萬(wàn)達(dá)武漢地產(chǎn)在做的長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)，它擁有全亞洲最好的滑雪場(chǎng)，它滑雪場(chǎng)腳下有一片地專門做別墅的產(chǎn)品?，F(xiàn)在很多的企業(yè)家在我們那邊買別墅產(chǎn)品，那是純定制產(chǎn)品，每一個(gè)用材，每一個(gè)風(fēng)格，我們都會(huì)讓客戶來(lái)選擇。如果客戶認(rèn)為我們的風(fēng)格都不合適，還可以有他自己的定制化要求?！?

關(guān)于營(yíng)銷

從質(zhì)疑到非精裝房不買

與會(huì)嘉賓一致認(rèn)為，關(guān)于精裝修房，現(xiàn)在已經(jīng)不是一個(gè)理論探討的階段，而是到了一個(gè)實(shí)踐性發(fā)展的階段，到了一個(gè)宣傳引導(dǎo)的階段。

“怎么樣讓大家對(duì)這個(gè)事情產(chǎn)生一些興趣和重新思考?因?yàn)檫@個(gè)事情是個(gè)好事情。從方方面面講可能都是一個(gè)好事情，但是這個(gè)事情在執(zhí)行的過(guò)程當(dāng)中，可能就存在著一些問(wèn)題。我們做的還不足夠好，這可能會(huì)影響到我們這樣一個(gè)引導(dǎo)著發(fā)展趨勢(shì)的新生事物的基本判斷，這些基本判斷就會(huì)影響到人們的購(gòu)買心態(tài)?！崩顣苑宸治稣f(shuō)。

“在營(yíng)銷學(xué)上有一種理論，到底是消費(fèi)決定著生產(chǎn)還是生產(chǎn)決定著消費(fèi)?舉一個(gè)生產(chǎn)在引導(dǎo)著消費(fèi)的最簡(jiǎn)單的例子——服裝業(yè)。你今年夏天穿什么服裝你可能自己都不知道，但是世界上一些著名的服裝公司可能就開(kāi)始做今年的秋冬時(shí)裝發(fā)布會(huì)了，甚至做明年春裝的發(fā)布會(huì)了，它在引導(dǎo)著你，在某種意義上他給你灌輸一些東西，強(qiáng)制著你去接受這些東西。所以對(duì)于精裝修產(chǎn)品也是如此，它應(yīng)該發(fā)揮對(duì)潮流的引領(lǐng)作用。”

目前從消費(fèi)者的層面來(lái)說(shuō)，對(duì)裝修房呼應(yīng)的不夠，這可能是造成目前我們精裝修房在發(fā)育的過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)這樣那樣問(wèn)題的一個(gè)核心的原因。在這樣的情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該努力完成自己的責(zé)任，控制好品質(zhì)。其次，就是要利用生產(chǎn)決定消費(fèi)的營(yíng)銷理論，積極引領(lǐng)。

關(guān)于驗(yàn)收

100%的態(tài)度才能化解矛盾

“強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商是裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，不要到最后交了房，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商說(shuō)這是裝修公司的事，你找他們吧，實(shí)際上客戶向你開(kāi)發(fā)商買房子，跟你簽了合同，你將來(lái)就要一竿子插到底，你是第一責(zé)任人。所以開(kāi)發(fā)商不但是第一責(zé)任人，加強(qiáng)監(jiān)管，還要加強(qiáng)售后服務(wù)。”關(guān)于精裝房屢屢出現(xiàn)糾紛，劉社提出建議。

對(duì)此，開(kāi)發(fā)商積極響應(yīng)。“我們恒大專門有這么一個(gè)部門，我們集團(tuán)也有這么一個(gè)管理部門，到地區(qū)公司之后也設(shè)立了這么一個(gè)系統(tǒng)部門?？偛坑羞@樣一個(gè)管理部門，到各個(gè)樓盤，都有這么一個(gè)專門維護(hù)的施工隊(duì)伍，他們專門保障交房出現(xiàn)這些問(wèn)題，立馬給你維修，達(dá)到業(yè)主的滿意。”

“買房的時(shí)候看的比較好，驗(yàn)收的時(shí)候有點(diǎn)瑕疵，我們做這一行的能理解，但是作為客戶，他是100%追求完美的，可能接受不了。所以只要有問(wèn)題，立馬免費(fèi)給你進(jìn)行維修，只要你維修的及時(shí)，其實(shí)客戶也能理解。怕就怕他提出問(wèn)題之后，你不去管他，不答理的話，拖很長(zhǎng)時(shí)間不管，這樣的話客戶比較惱火。”

劉社認(rèn)為，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇?！拔覀€(gè)人認(rèn)為，一旦要開(kāi)發(fā)成品房，將是在市場(chǎng)白熱化競(jìng)爭(zhēng)的背景下，開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品創(chuàng)新的一個(gè)新領(lǐng)域，而且是一個(gè)內(nèi)涵非常豐富的新領(lǐng)域。就是說(shuō)你今后比一比，比在哪里?戶型設(shè)計(jì)、景觀，都比不出來(lái)了，大家都學(xué)的差不多了。今后新的一個(gè)拼比的主戰(zhàn)場(chǎng)有可能轉(zhuǎn)向這樣一個(gè)精裝修的領(lǐng)域。”

“今后的精裝修應(yīng)該是標(biāo)準(zhǔn)化的精裝修，它實(shí)際上是產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的一部分，就是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，它是一個(gè)末端的環(huán)節(jié)。就類似于再給這個(gè)產(chǎn)品描描眉畫畫眼，這個(gè)產(chǎn)品才能推出來(lái)。要實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)也需要增加一些新的機(jī)構(gòu)，比如說(shuō)要有一個(gè)裝修部?，F(xiàn)在各種開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有裝修部的，還要有一個(gè)售后服務(wù)部，這樣的話才能把這個(gè)產(chǎn)品工作做到位。”

“企業(yè)售房的時(shí)候要給企業(yè)增發(fā)裝修質(zhì)量保證書。咱們光知道商品房的質(zhì)量書、說(shuō)明書，實(shí)際上這個(gè)裝修的這一部分，附加的部分也應(yīng)該有裝修質(zhì)量保證書。并且對(duì)裝修的材料、物品都要有所說(shuō)明，特別是裝修的材料，不能夠讓消費(fèi)者再投訴甲醛超標(biāo)，應(yīng)該是符合國(guó)家的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。”

關(guān)于未來(lái)

知名開(kāi)發(fā)商推動(dòng)住宅精裝化

鄭州的精裝修房從來(lái)沒(méi)有斷過(guò)線，但也從來(lái)沒(méi)有成氣候。這么多年來(lái)，盡管國(guó)家有些政策，開(kāi)發(fā)商做些宣傳，媒體也做些呼吁，但精裝修房的發(fā)展始終比較緩慢。

李曉峰談到開(kāi)發(fā)商對(duì)裝修房的推動(dòng)作用時(shí)說(shuō)：“我個(gè)人感覺(jué)開(kāi)發(fā)商的力量比較弱，實(shí)際上當(dāng)年藍(lán)堡灣一直在推精裝房，但是由于思達(dá)公司走過(guò)的曲折道路，在某種意義上說(shuō)對(duì)這個(gè)地方的樓盤包括這種產(chǎn)品有很多負(fù)面的影響。也就是這兩年，尤其是恒大、萬(wàn)科這些國(guó)內(nèi)知名的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入之后，才給河南帶來(lái)這種所謂的精裝修房的氛圍，才使老百姓又慢慢地開(kāi)始接受?！?

“從整個(gè)發(fā)展趨勢(shì)上來(lái)說(shuō)，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)也好，或者住宅產(chǎn)業(yè)也好，它未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)該是住宅的產(chǎn)業(yè)化，這是發(fā)展趨勢(shì)。也就是我們今天所談的精裝修，它只是住宅產(chǎn)業(yè)化里面的一個(gè)組成部分或者一個(gè)小的組成部分。任何一個(gè)國(guó)家在發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，它都要經(jīng)歷一個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)化的過(guò)程，不然的話效率太低，我們所謂的節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地啊，這些都做不到，唯一能夠做到這一點(diǎn)的就是住宅產(chǎn)業(yè)化。而我們的精裝修應(yīng)該是住宅產(chǎn)業(yè)化里面的一個(gè)組成部分，或者我們經(jīng)由精裝修的環(huán)節(jié)，才能實(shí)現(xiàn)國(guó)家的住宅產(chǎn)業(yè)化?！?

要縮短這個(gè)過(guò)程，離不開(kāi)政府的支持，開(kāi)發(fā)商的推動(dòng)，消費(fèi)者的認(rèn)同和媒體的宣傳，這四個(gè)方面形成一種合力，才能讓精裝修房快速發(fā)展。

劉社建議，“政府責(zé)無(wú)旁貸應(yīng)該有扶持性的政策。這個(gè)扶持性的政策我覺(jué)得是軟硬兩個(gè)方面，從軟的方面來(lái)說(shuō)，目前咱們的細(xì)則和技術(shù)規(guī)范都是指導(dǎo)性的，我覺(jué)得在一些部分城市，比如說(shuō)是大中城市，經(jīng)濟(jì)條件比較好的地方，是不是應(yīng)該先行從指導(dǎo)性意見(jiàn)變成強(qiáng)制性的規(guī)范，往這個(gè)方向發(fā)展，不是說(shuō)全國(guó)一刀切。像北上廣深和省會(huì)城市，它有市場(chǎng)，這些地方，這些省和市應(yīng)該出臺(tái)地方性的強(qiáng)制性的技術(shù)規(guī)范，就是這種產(chǎn)品，否則不是這種產(chǎn)品不讓你賣。這樣是不是可以有利于這種產(chǎn)品的推進(jìn)?從硬的方面來(lái)說(shuō)，還是應(yīng)該有經(jīng)濟(jì)方面的優(yōu)惠，比如說(shuō)給成品房開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，或者說(shuō)給消費(fèi)者交契稅這方面的優(yōu)惠等，讓他們看到好處。”

■花絮

選購(gòu)精裝房一定要“傍大牌”

會(huì)議即將結(jié)束時(shí)，主持人發(fā)起了一個(gè)游戲。讓現(xiàn)場(chǎng)的每個(gè)嘉賓回答：“如果自己購(gòu)買精裝房會(huì)選擇哪一家”。除了恒大堅(jiān)持要選擇自己之外，其余嘉賓都選擇了萬(wàn)科。

“萬(wàn)科確實(shí)很專業(yè)，它把你生活中的每一個(gè)細(xì)節(jié)都想到了，拎著東西回家，東西先掛到什么地方，方便你來(lái)找鑰匙，我覺(jué)得在這方面其他企業(yè)可能很難超越。就像我們?nèi)f達(dá)做商業(yè)一樣，我們細(xì)致到每一個(gè)動(dòng)線走到什么地方?！比f(wàn)達(dá)營(yíng)銷經(jīng)理賈敏隨時(shí)不忘夸獎(jiǎng)自己企業(yè)。

“如果要是讓我從地段選的話，我肯定首選是萬(wàn)達(dá)，它的交通非常完善，非常方便。從產(chǎn)品上來(lái)說(shuō)，那肯定我就更傾向于萬(wàn)科，它的產(chǎn)品更加的人性化，而且它運(yùn)用了一些比較先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，它已經(jīng)把住宅給產(chǎn)業(yè)化了。那么從質(zhì)量來(lái)講的話，對(duì)于萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科是不了解的，從我心里面來(lái)講，我對(duì)建業(yè)的質(zhì)量可能會(huì)更加放心一點(diǎn)。如果是自住的話，可能我會(huì)選擇萬(wàn)科，要是投資的話，可能會(huì)選擇萬(wàn)達(dá)或者是恒大?！敝胁看笥^璞麗項(xiàng)目銷售經(jīng)理陳東升把所有來(lái)的企業(yè)都夸獎(jiǎng)了一番，最終還是想選擇自己?！皠偛耪f(shuō)了不讓選自己的產(chǎn)品，說(shuō)實(shí)話我們公司的項(xiàng)目是我全程參與的，我是真正能了解的一個(gè)項(xiàng)目，如果讓選的話我首先肯定還是選自己?！?

倒是恒大的易磊比較直接，“我對(duì)居住的環(huán)境要求的高一些，萬(wàn)達(dá)基本上都是商業(yè)綜合體，是公寓式的，可能會(huì)住得不太舒服。我不喜歡筒子樓那種感覺(jué)，我們的樓盤大部分都是兩梯四戶、兩梯三戶，設(shè)計(jì)的比較舒服。萬(wàn)科城那邊我去看過(guò)，我感覺(jué)他們裝修對(duì)外沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，不像我們，我們有1500元標(biāo)準(zhǔn)、2000元標(biāo)準(zhǔn)、3000元標(biāo)準(zhǔn)，而且萬(wàn)科的裝修有點(diǎn)太簡(jiǎn)潔了，我還是喜歡我們的風(fēng)格。”

“如果用了萬(wàn)科和恒大，基本上是舒心的，你會(huì)想到自己過(guò)去的裝修，洗手池的高度、廚柜的寬度，很多都是不舒服的，包括暗槽的工程，如果讓我們?cè)诩腋械绞娣?，這就是一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?！绷卫韽?qiáng)調(diào)，“一定要選大牌，大牌開(kāi)發(fā)商才有保障，為啥?丟不起那人，他就怕3·15被全國(guó)人民告，所以它要維護(hù)它的品牌，如果不是大牌的話，它是沒(méi)有這個(gè)資金能力、組織能力以及未來(lái)的服務(wù)能力的?！?