4月9日下午，由鄭州晚報主辦的“‘2014鄭州地產多元產品創新系列圓桌會議’第二季——精裝的力量”在鄭州萬達中心售樓部拉開帷幕。針對此次會議主題“精裝修時代的機遇與挑戰”，與會嘉賓各抒己見，并進行了熱烈的討論。

與會嘉賓一致認為，精裝房是未來發展的趨勢，這需要政府、開發商共同努力。而媒體在精裝房的推廣上，也起到舉足重輕的作用。當精裝房的先進理念和優勢深入人心，鄭州必定會像一線城市那樣形成“非裝修房不買”的置業風氣。

“四心”齊全的精裝房才好賣

我曾經寫過一篇關于精裝修房的文章，用四個“心”來歸納，省心、舒心、愛心、放心。“省心”現在都做到了，幾乎所有買精裝修房的人都可以在裝修上省心，基本上實現拎包入住。第二個層面“舒心”是指什么呢?我重點關注的是一個人的支付能力。相對而言，開發商選擇裝修材料時，肯定合作的也是知名品牌，批量的成本也比個體負擔要低很多，用比較少的錢享有高品質的裝修，按理說應該會很舒心。但相對而言，精裝房與毛坯房相比，價格肯定要高，承受壓力會比較大。另外，貸款的負擔可能也比較重。所以在這種情況之下，他就有可能堵心。

至于“愛心”，我重點關注的是環保問題，不管是對自己，還是鄰居，裝修時候產生的噪聲、垃圾，都是很可怕的。一所100平方米的房子，裝修的時候大概可以產生兩噸左右的垃圾。所以精裝房是社會進步的一種反映。但這一點并沒有被廣泛認可。為什么?原因很多，其中“不放心”是一個重要因素。

據我了解，如果買首套房的話，選擇毛坯房的人可能占到70%左右，愿意買精裝修房的人大概是20%左右，另外的幾個百分點，是覺得精裝修、毛坯房都無所謂的人。但是接下來如果買首改房或者再改房的話，愿意買精裝修的人就大幅增加了。這樣一些數據說明什么?

從老百姓的角度而言，在房地產發展的初級階段，首套房購的人非常多，在那種情況下，很多人都愿意選擇毛坯房。凡是裝修過一次房的人，在改善性需求的時候，都愿意買精裝房。所以從需求的角度而言，首改或者是再改，這種需求將會越來越多。從這個意義上來說，我個人感覺精裝修房有很大的空間。但是為什么這幾年發展不起來?兩三年前，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌來鄭州，我曾經跟他有交流，我問他，住建部(當時叫建設部)上世紀90年代中期的時候就開始提倡成品住宅、全裝修住宅，為什么到現在一直推不開?顧云昌給了一個很簡單的答案：說得簡單一點，就是因為咱的房子太好賣了。

這個答案很簡單，但是也有一定的道理。毛坯房推出來以后，既然有這樣的市場，一賣而光甚至一搶而光了，可能在產品的精耕細作等各個方面，不管是政府，也不管是企業，也不管是老百姓，在這方面可能不會給予過多的關注。

現在很多政府也在想方設法，鄭州市應該也借鑒，房管局出臺有關的政策，精裝修房按照你面積的大小，買的時候在全房價款的基礎上優惠3個百分點，4個百分點，5個百分點，就是政府里面專門拿出來這個補貼，然后把這個補貼給老百姓。這是一種。還有另外一種操作方式，買房的時候是兩份合同，一份是關于毛坯房的合同，另外一份是補充的一份裝修的有關合同。這樣一來，裝修費用不算購房的成本，老百姓買房的時候，光對毛坯房那一部分付契稅，這樣會幫助老百姓減免契稅，可以有效地調動大家買精裝修的積極性。

裝修房叫好不叫座為哪般?

河南財經政法大學教授、城市發展中心主任劉社

關于精裝修這個話題，我最早接觸是在2002年，就是12年前的一個秋天。當時鄭州只有兩個開發商在試行精裝修房，一個是建業，一個是德億。

2002年，住建部已經出臺了指導性的細則，這個細則的名字叫《商品住宅裝修一次到位實施細則》，同時出臺的還有《商品住宅裝修一次到位的材料、物品技術要點》。但是這些東西都是指導性的意見，是倡導的。我記得當時德億的董事長曾談到，我們出了很多力，但是市場不叫好，一精裝修更難賣了。

以后鄭州的精裝修房從來沒有斷過線，但也從來沒有成氣候。現在關于精裝修有這么幾個稱謂，一個叫成品房，實際上就是說2008年住建部(當時還叫建設部)就出臺一個文件，《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，在這個通知中就統一把精裝修叫成品房了，毛坯房實際上是半成品房。另外就是在二手房市場，關于裝修房有兩個詞，一個叫簡裝，一個叫豪華裝修，豪華裝修近同于現在的精裝修。

2008年，住建部在另外一個通知當中也進一步提到了這個問題。要求推廣全裝修成品房，逐步淘汰毛坯房，依然是倡導性的，依然是逐步淘汰，沒有一刀切。各地的經濟條件、房地產差異太大，不好統一。到目前全國也沒有強制性地執行，要把成品房變成一種交房標準，只是在探討，并且已經有這方面的細則和技術標準。

目前裝修房的現狀，我個人認為，依然是“叫好不叫座”。至于“叫好”，指的是省心、省時、省力;其次是環保，這種產品現在有一個最新的詞叫環境友好型產品。但為什么這么好的產品不叫座?我想大概有這么幾個原因：

第一是個性化裝修操作太難。100個住戶就有100個審美標準，一棟樓最多是三五個、五六個方案，眾口難調。

第二，全裝修或者成品房，它有一個技術要求，就是設計。這個產品的設計、建造、裝修要三位一體，現在咱們都沒有三位一體，也就是說設計是設計，蓋房子是蓋房子，裝修是另外一個工程隊，它中間對接不好。包括我最近在裝修，廚房要打一個眼兒，把抽油煙機抽出來，結果裝修的說，外保溫墻這兒不能打眼，必須打到玻璃上。但我的玻璃是真空的保溫玻璃，一打就炸了，而且也不美觀。建造商說他們是照著圖紙來的，所以為什么從圖紙設計時就沒從客戶的實際需求來考慮，這中間問題很多，這也是現實中制約產品發展的瓶頸。

第三個不叫座的原因，是目前的毛坯房房價都已經很高，這一裝修，房價就更貴了。我經常會聽到一些開發商說，我這個裝修如果簡裝修，1000塊錢，豪華裝修就是2000塊或者2500塊，你看咱用的家電都不一樣，用的地板、門鎖也不一樣等。這樣一來，客戶看的時候都忘了參觀產品了，注意力全都放在了裝修材料、藝術設計上，但實際上這些只是一種產品陳列，是一種產品的再創造。還有一點，開發商的樣板房裝修總是高端大氣上檔次。但是交房的時候，產品往往跟樣板房還是有差別的。

設計、施工、裝修三位一體

打造高品質裝修房

中部大觀地產璞麗中心銷售部經理陳東升

璞麗中心應該是我們在鄭州第一個真正意義的精裝修產品。我們為什么要做精裝房呢?經歷了這么多年的發展，我們在品牌上有一定的認知度，這個認知度需要有一個進一步的升華，來得到更廣泛的認可。所以說我們把這個項目作為我們鄭州的一個標桿性的項目，來形成我們在后期開發中，能夠有一個比較完善、標準化的開發系統。

在去年我們成立了一個品牌及客戶關系管理中心，來增加我們的售后服務質量，來提升我們品牌的形象。在打造這個項目的時候，不管是設計口還是工程口，包括營銷這一塊，我們都是全程參與到這個項目之中的。把設計、施工，包括裝修這些單位，立體地參與，把規劃設計結合到裝修，希望能夠完美地實現精裝修的品質。

在裝修標準上，以前的市場環境，可能開發商在裝修里面是有利潤的，我們要求把裝修真真實實地發揮到房子里面，不賺取裝修上的利潤。設計上，我們請的是專門給喜達屋、萬豪做設計的公司。我們聘請他們給我們量身訂做，結合公司的產品設計，做一個符合目前我們區位的產品。我們也專門聘請了比較知名的團隊來打造我們的外圍景觀，期望能和內在的室內設計有一個完美的結合。

從去年的上半年到現在我是深刻感受到我們公司在這個項目上花費的精力，我們不斷地去一線城市參觀學習，把它們一些好的項目的設計，用到我們的產品上，把基礎性的東西做好了之后，在后面才能更完美地實現它。

天筑要為河南樹立一個精裝修的標桿

建業以前有過精裝修，但是在2010年之前，鄭州的精裝修產品不是很普及，沒有得到廣大市民的認可，出現了一些指責的聲音。

廣州也是經歷了這樣的一個階段。我覺得鄭州很像十年前的廣州，地鐵剛剛開通，城市經濟發展飛速，人均GDP的排名比較靠前，這說明鄭州人有足夠的能力去承載精裝修產品。以前可能兩三千一平方米在鄭州市中心就可以買到了，現在已經是過萬，所以有足夠的價格空間。另外，市場對精裝修產品的理解，通過萬科、恒大這些大開發商的長期的宣傳和鋪墊、沉淀，也比較認同了。

建業在精裝修方面，也是一個初學者，以天筑為起點打造建業的第四代產品，用胡總的八個字來形容，就是“科技、現代、綠色、精裝”。

我們會引用像法國這種很多知名開發商都用過的智能家居，來給客戶一個更便捷、更人性化的體驗。我們采用了很多像污水排水系統、中水系統、熱水循環系統，來打造一個更加環保、更加前沿的家居生活。

精裝修這一塊，我們選擇跟一個國際大師團隊去合作，香港的梁志堅。大家都應該聽說過他，在廣州很多比較豪華的項目都有他的設計理念出現。梁志堅先生是全球30位杰出設計師之一，他從來不會來二線城市做項目，我們也是幾番邀請，利用建業跟他的私人關系，才請到他為我們設計精裝修的風格。還有景觀上，也是選擇的國際上一線的團隊在合作。我們還選用了臺灣怡盛物業，就是臺灣101大樓所使用的那個物業公司。不是顧問式的，而是戰略合作，全程由他們來做，負責的老總是臺灣人，我們實時地跟他進行一個全方位的溝通，因為從客戶服務的每個細節我們都會把關，希望為客戶帶來一些物業上更尊崇的感受。總之，是為了實現胡總要讓河南人住上好房子的理念，希望天筑能夠為河南地區樹立一個精裝修的標桿項目。

精裝修不是增加房價而是給予產品附加值 

鄭州萬達中心營銷部經理賈敏  

其實萬達最早的一個項目就是精裝修房，大連萬達明珠，應該是在上世紀90年代初，那時精裝修的標準，以及通過這么多年使用之后的情況來看，那個項目現在在大連依舊有非常好的口碑。當時很多萬達的，到現在也是元老級的人物都住在里面。后來一段時間我們一直在發展商業，發展完商業以后，又開始做住宅。其實我們自己也在思考，到底是住宅做了商業的配套，還是商業做了住宅的配套?我們老板說過一句話，住宅通過這么多年的發展，要求萬達以后只做精裝修，我們現在毛坯基本上很少了，鄭州二七和中原萬達廣場屬于不同檔次的產品。在萬達，其實精裝修分很多的檔次，我覺得精裝修是住宅以后發展的一個趨勢，因為越來越多的人會怕麻煩，不想一趟一趟跑裝修市場了。

現在很多消費者都認為，精裝房是不是開發商在變相地賺取價值?其實這是一個階段性的疑問。精裝修不是使我們的房價增加了，它更多的是給予產品一種附加值。精裝修有不同的標準，1000塊錢也是一種標準，2000塊錢也是一種標準，3000塊錢也是一種標準，6000、1萬塊都是不同的標準。

比如說萬達，可能大家了解萬達最開始的精裝修，在鄭州的就是我們的SOHO產品，我們對外報價是1500元，是我們萬達體系內精裝修比較低的標準，其實說白了就是基礎裝修，但是用材比較好。我們始終是強強聯合，里面所有的用材全部都是一線品牌的，比如潔具、地板，包括電梯都是這樣的。另外我們還有很多標準，萬達的住宅體系分為三個檔次、五級產品，現在我們這次推出的萬達公館系列都有兩個標準。而這次給鄭州的屬于豪宅體系的B版標準，我們還有一個A版標準，會更加奢華，更加好。

比如說武漢，我們有幾種標準同時在出售，最開始出售的是B版產品，最近蓋的一批有A版產品，我們也嘗試不同的組團做不同的裝修風格。雖然鄭州萬達公館產品有統一標準，是法式風格，但不會每一套都是一樣的。我們會有幾種風格給購房者選。