有樓盤嘗試“新價格”

事例1：

今年1月份，中牟一個樓盤開啟了“新價格”，在節后推出了一批高層住宅房源，起價在5800元/㎡左右，均價則在6200元/㎡左右。這樣的價位讓許多購房者吃了一驚。

從去年起，該樓盤的在售均價一直保持在6800元/㎡左右。一些親歷現場的購房者告訴記者，現場一些售樓員直接說，每平方米價格比以前降了四五百元。記者對該項目所推房源以及銷售情況進行了一番調查發現，均價在6200元/㎡左右的房源位置并不好，在社區中較為靠內位置，不臨近主干道。

有代理公司負責人表示，維持高價，量會走得很慢，該樓盤用相對非優質樓棟特價搶市場客戶，以保證其快銷及銷售指標。

事例2：

2月初，有購房者發現西區某樓盤逐漸對存量房展開調價。購房者李先生在此期間聽說，在售的房源多為90㎡、120㎡、140㎡，有些房源正在特惠，大戶房型的單價不到7400元/㎡。

日前，記者又向售樓部咨詢，推出的房源位于項目東側，售價在7300元/㎡左右，而目前主推則是另一區域，位置較好，密度稍低，單價在7800元/㎡左右。據了解，該樓盤價格此前一直走高，從最初的6200元/㎡上升到了目前的7800元/㎡左右。

對于此次部分房源價格出現的調整，銷售人員承認價格是比之前略有下調，“目前，市場剛需購房者需要有價格刺激才會出手，而且房源的地塊也沒有之前的好。”

“新價格”市場感覺挺好

后，市場不僅不排斥，接受度還很高。中牟推出“新價格”的這一樓盤1月后銷售明顯加快，較之2013年開盤6800多元/㎡價位時，去化率提升20%~30%。而西區項目尚在認籌情況也不錯。

有業內人士亦表示，這招其實是十分巧妙的價格策略。“房源位置不同，價格自然不同。上一期房源剩下的尾房，經過一段時間可以推出做特惠，只要與本期在售房源相比有明顯降幅，就會很有吸引力。”

他舉例說，上一期房源的尾房價格在8000元/㎡左右，歷經大半年時間后以9000元/㎡價格做特惠，雖然比目前在售房源的10000元/㎡均價低了1000元/㎡，但還是比原先價格有所上浮。還有一種策略則是，將較好的房源制定一個價格，給買房人一個預期心理參考;然后推其他房源時，價格略有下浮，就能給買房人一種很劃算的感覺。

以往，開發商如何定價?“一般來說，在一個區域板塊內，樓盤之間會形成一個大致的價格，我們也會按照這個區域的價格進行定價，不論漲跌，步伐都比較一致。”航海路一樓盤的銷售經理告訴記者。

除了參考周邊項目，在自身定價上，開發商一般會給出一個“均價”，而增減的價格系數通常是由地塊區位、朝向、位置、景觀、設計、建筑密度、樓層疊加組成的。

高房價抗性較大“新價格”應對旺季

業內人士林先生表示，“尤其是唱空聲音較多的當下，為了給3月傳統旺季預熱，不少房企選擇一定的促銷或者讓利優惠，希望撬動被房貸收緊影響的客戶。”有些樓盤在推出不同產品時，價格在10%幅度內調整，是撬動市場的一種策略。“更多以優惠做噱頭吸引客戶。”

從市場情況來看，大戶型銷售較為緩慢，因此，大戶型的優惠、調價行為更加明顯，欲盡快清倉突出重圍。西區一樓盤案場經理張旭東認為，“從2013年下半年開始，購房者對高房價抗性逐漸增加，2014年初肯定要緩一緩。”

另一方面，大多數開發商靠去年賺的錢已經可以“吃飽飯”，不太會主動割肉跳水。因此，部分開發商為適應市場做出調價動作以試探消費者，更多的是用相對“低價”吸引客戶，為旺季蓄客。

河南省商業經濟學會常務副會長兼秘書長宋向清認為，樓盤嘗試新價格體系與即將到來的“金三銀四”不無關系，“三四月份，鄭州樓市會迎來階段性的開盤小高潮。大量供應意味著競爭激烈，三四月有望形成一波價格促銷、搶奪剛需的成交潮。”