新華社“新華視點”解剖了廣州的案例，揭秘房價如何從“漲”變為“降”。

國家統計局18日公布消息說，廣州房價同比上漲高達20.9%，環比上漲0.8%。而同一天廣州市國土房管局公布的消息說，房價環比大降10.6%，當月成交均價同比下降7.1%。

同一城市的房價統計，為何出現截然不同的結果?難道嚴肅的統計數據可以當成兒戲?

A

兩種算法的背后

根據《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》的解釋說明，國家統計局對調查的方法是“新建住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當地房地產管理部門的網簽數據”。

按照廣州市國土房管局的說法，兩者都真實，數據差異主要源于統計方式不同。

廣州用的是算術平均法

暨南大學管理學院教授胡剛說，廣州的統計方法是算術平均法，將總成交房價除以總成交面積，算出單位房價;而國家統計局則是指數計算法，追蹤同一物業不同時期的價格變化進行加權計算得出房價數據。

揭秘：

據分析，將平均房價幾萬元一平方米的中心區和幾千元一平方米的郊區合在一起計算平均數，這種統計對于判斷房地產市場“沒什么實用價值”;而國家統計局的統計方法比較科學，更能體現房地產市場的變化。

為什么廣州采用算術平均法

只要控制高價住宅成交 房價數據就可能出現“結構性下降”

專家指出，采用指數算法，只要房價上漲，統計結果一定上漲;而采用算術平均法，只要政府控制中心區高價住宅的成交，房價數據可能出現“結構性下降”。

揭秘：

今年4月，廣州出臺政策，由政府對住房價格進行“指導”，“高于政府指導價的住宅不得銷售”。下半年，一些開發商表示，中心區的高價住宅很難拿到預售證，而郊區的低價住宅則容易拿到預售證。

業內人士指出，變換統計方法，并不能改變房價過高的狀況。如此統計，有“忽悠”之嫌。

B

還有什么方法能讓房價數據下降

擴大統計范圍：

將兩個遠郊縣級市納入統計范圍，房價瞬間降下來了

為了統計數據“明顯下降”，還可以讓“胖子”和“瘦子”在一起稱體重。

記者注意到，今年10月開始，廣州市將位于遠郊的從化和增城兩個縣級市納入廣州市的房價統計。目前，這兩個縣級市的平均房價每平方米不足萬元，而廣州市核心區的平均房價每平方米四五萬元，這種統計的“創新方法”，結果顯而易見，廣州房價瞬間從“大漲”變為“大降”。

C

影響數據的還有什么因素

高過政府限價的,按政府價格網簽,高出部分要現金

記者調查發現，廣州一些樓盤與年初相比上漲30%以上，如海珠區一處二手房，去年買入、今年賣出，房價已經從每平方米兩萬元出頭上漲到三萬元以上。

廣州市購房者毛女士對記者說，不久前她看上白云區一處130平方米的住宅，約定成交價格是每平方米2.3萬元，但開發商11月底突然打來電話說，政府緊急下了通知，成交價不能高于1.9萬元，否則不能網簽。

所以毛女士必須簽每平方米1.9萬元的“合同”供國土房管局備案計入房價統計，但多出來的每平方米4000元差價必須提前交現款。這樣一來，毛女士首付相當于多出了50多萬元，無法籌措這筆巨款，結果只好放棄了這套住房。

“政府光想著完成調控目標，開發商一分錢也不少賺，最后還是我們這些剛需埋單。”毛女士如是說。

延伸

數據自相矛盾 不僅在房地產領域

其實最終影響的還是政府公信力

中國房地產數據研究院執行院長陳晟：數據互相矛盾，很容易產生誤導。當前房地產成交均價“數據打架”的矛盾，不僅讓政府難以有效判斷，而且會讓一些喜歡“以數據說話”的人擾亂市場預期。

胡剛：統計數據自相矛盾的問題，不僅體現在房地產領域。據統計，2012年各省上報的GDP數據，匯總后明顯高于國家統計局公布的國內生產總值。

統計誤差有計算重合的因素，但一些地方政府的主觀行為不容忽視。

但統計數據的權威性來自統計的真實性，關系到政府公信力，因此不能當成兒戲。

鄭州建材網建議

分區域、房屋類型發布數據

專家建議，地方政府發布房價數據，應該根據城市的區域、房屋的類型等分別發布數據，讓公眾真實感受到房地產市場的變化，使房價數據更具參考價值，避免因為數據矛盾引發市場誤判。